優質場地調研分析報告大全（15篇）

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商圈調研分析報告

零售店址應具備的條件：

大賣場選址原則：

商圈的特點：

1．動態性。隨著商圈的經營管理能力等因素發生變化。

主要商圈是最接近商店并擁有高密度顧客群的區域，通常本區域內70%左右的顧客會到商店購物。

次要商圈位于主要商圈的外圍，一般25%左右的顧客到商店購物；邊緣商圈屬于賣場的輻射區域范圍，一般只有5%左右的顧客到商店購物。商圈分析的目的和作用：

萊利法則計算的是兩個商業中心對第三地的吸引力之比。它與兩城市的人口成正比，與各城市至該點的距離的平方成反比。ba/bb=(pa/pb)(db/da)2凱恩法則計算兩商業中心的商圈分界線，通過比較兩個都市間的人口比、到第三地的時間比和賣場面積比來決定。

飽和指數irsirs=c×re/rf。

rf——某地區經營同類商品的商店營業面積。

人們自然地根據此數的大小，來判定一個地區或商圈的零售設施是否飽和。該指數越大，表明該地區零售設施越缺乏；反之，則表明該地區設施越飽和。缺陷：商圈飽和度指數只考慮了某些量化因素，卻沒有考慮商圈的管理，促銷手段以及外部交通環境等因素所帶來的影響。

建材市場調研分析報告

調研分析報告

調查目的：

1、了解果汁消費者是怎樣一個消費群體，果汁在不同人群中的受歡迎程度，了解消費者對于果汁市場的認知和接受程度。

2、了解果汁在昆明飲料市場中所占有的份額以及今后的發展態勢。

3、調查那些果汁品牌為優勢果汁品牌及其市場占有額，以及消費者了解產品的主要途徑。

4、了解是消費者對果汁的支出，喜歡的果汁口味以及現在不同階級的人群個性如何。

5、調查影響消費者購買決策的主要影響因素。

6、調查消費者新的需求，為下一功能開發做準備。

7、了解各個果汁品牌在消費者心中的地位，了解消費者對各種品牌的喜歡程度。

8、通過了解昆明果汁市場情況，為果汁銷售商和制造商提供參考，同時為果汁消費市場的開發提供一定參考。

調查對象：

銷售終端，超市，街頭便利店，書報亭，小飯館，果汁購買者及部分網民。

調查方式。

現場調查法，觀察調查法，及問卷調查。

調查結果。

目標消費群體：以年輕人為主，他們追逐潮流，關注健康，有文化涵養，且收入較高，對新產品接受能力強。年輕的消費者飲用果汁的比例大大高于中老年消費者。而在這部分年輕消費群體中，女性消費者占絕大多數?？谖都捌贩N：酸甜口為銷售最好，比如水溶c100,美汁源果粒橙，統一鮮橙多，低糖營養型果汁飲品是市場需求的主流，果蔬型及復合口味的果汁也很受歡迎，如農夫果園，果繽紛。多以橙子，蘋果，葡萄，水蜜桃，檸檬等水果為原料。

包裝：家庭消費者首選750ml，250~500ml的銷售量最大。瓶子多為寶特瓶，大多數果汁產品包裝圖案以代表口味的水果圖案為主，顏色亮麗鮮艷。

品牌認知：大多數通過廣告了解果汁品牌，如美汁源就以投放了大量的電視廣告和平面廣告，啟用紅遍兩岸三地的在年輕人中口碑極好的陳奕迅作為主要代言人，獲得了很好的產品認知度和美譽度。除了通過廣告了解，自己喝過體驗過是第二大渠道，接下來分別是通過銷售終端和親友介紹。

品牌選擇習慣：調查顯示，習慣于多品牌選擇的消費者有54.6%；習慣性單品牌選擇的有13.1%；因品牌忠誠性作出單品牌選擇的有14.2%；價格導向占據了2.5%;追求方便的比例為15.5%。

調查體會：

市場形勢：市場初具規模，消費者對果汁認知清晰，有一定的消費水平，果汁飲料已經成為日常生活中不可或缺的一部分，果汁飲料宣傳和推廣都很到位，除了傳統的電視廣告，還有各種形式的平面廣告：如銷售終端的掛旗，戶外廣告，車身廣告等，廣告滲透力度大。

果汁產品種類多，品種豐富，但是產品同質化嚴重，像酷兒這類的產品比較少。

消費者忠誠度低，需求多元化。

果汁市場存在季節差異，冬季為淡季。

水果資源豐富，原料供應充足，但相比國際果汁市場，人均消耗果汁量大大低于國際市場，因此果汁市場仍然有很大的開發前景。

市場競爭激烈：隨著果汁市場的日益成熟，果汁市場已經成為各大品牌的競爭之地，現在果汁市場主要有三股競爭力量：一支是臺灣背景的企業統一和康師傅，以包裝的創新和口味取勝，代表產品：統一鮮橙多，統一金桔檸檬。康師傅果汁系列；一支是包括匯源、娃哈哈等的國內知名企業，代表產品為匯源果汁，匯源果汁果樂，匯源果鮮美；還有一支是大的跨國公司如可口可樂、百事可樂等，代表產品：美之源果粒系列，純果樂，果繽紛系列。在這些產品中，最為熱銷的要屬可口可樂旗下產品美汁源果粒果汁系列，該產品以添加果肉和果粒為賣點，定期推出新產品。

替代產品的威脅：奶茶類豆漿類產品的崛起，混合乳飲的開發和上市，如呦呦奶茶，營養快線等產品也會對果汁市場有一定的沖擊。

出并沒有細分市場，而消費者需求多元化，這就有利于新產品的開發和投入，市場的細分有利于目標營銷，消費者的消費理念逐漸成熟，更加要求綠色天然和健康，針對不同的消費族群可以將市場細分，如學生需要更加均衡的營養，添加礦物質等成分；女性消費者更注重苗條和低熱量，能夠美容養顏，而上班族則需要合理搭配，方便好喝，提神解乏等功能。

除了細分已有市場們還可以開發中老年人這部分消費者，可以以健康保健，增強抵抗力和免疫力為訴求，挖掘市場，進行產品的區隔定位，以占領新的市場。

文檔為doc格式。

調研分析報告

1、國外市場空間廣闊。隨著____開發領域和建設規模的不斷擴大，國際合作日益廣泛，尤其是中亞地區前景廣闊，為___物資供應___服務提供了廣闊的發展空間。我們可以緊跟__技術服務隊伍，不斷開拓國內外市場，推動物流服務專業化和國際化。

2、社會市場競爭優勢明顯。隨著我國市場化進程加快，周邊市場環境持續改善，重組后的____整體協調發展，物資集中采購政策和配套措施構成了我們開拓國內外市場的堅強后盾，為向外發展提供了保障。

3、__市場大有可為。隨著______的重組整合，__區塊的加速開發和建設生產配套設施，為有效彌補__工作量不足將起到很好的促進作用，為我們開拓社會市場提供了有力支持。

4、社會銷售不斷拓展。參與____等項目服務，為我們積累了經驗，加之基礎設施建設和裝備水平不斷提高，企業文化和理念得到廣大干部職工高度認同，單位經營能力不斷增強，為促進管理創新，確保持續發展奠定了基礎。

(二)內部環境分析。

1、200_年的生產經營情況。

200_年是物資供應__各項生產經營指標再創歷史新高、各方面工作取得豐碩成果的一年。全年完成物資供應額__億元。招標采購降低采購成本___萬元。精細化管理深入推進，成本費用支出得到嚴格控制，信息系統覆蓋范圍不斷拓展，基礎工作建設水平有效提升。三支隊伍建設成效明顯，隊伍結構逐步優化，人才激勵政策更加完善。

市場提升成效顯著。__開發物資供應額不斷增加，物資__穩步增長，社會及周邊市場持續上升?；厥仗幚韴髲U物資__噸，實現收入___多萬元。立足__周邊和____，開展鋼材、水泥和廢鋼銷售，完成銷售額____億元。物資___站和___站工作量完成順利。___項目收回資金___多萬元,簽訂各類服務合同累計_____萬元。緊抓____企業__、__、__等外部隊伍動向。

努力開展物資銷售。實現收入____萬元，較去年增長__%。緊跟國外項目步伐，進出口合同執行順利。共執行進出口報關合同___個，報關合同總金額____萬美元;辦理結算合同__個，實現收入____萬元。為__國內外市場開發提供有力支持。

2、內外部環境對企業人力資源的要求。

隨著改革重組的不斷深入，物資供應__為實現建設現代化的物流服務企業的的既定目標，應該牢牢把握核心業務，不斷擴大核心區域的物資供應份額，積極用好現有人才、引進急需人才、培養新型人才，加快管理、技術和操作技能三支隊伍建設步伐，規劃不同發展階段的生產組織模式、組織結構框架類型，完善人事管理配套制度，把員工個人發展與企業發展相結合。分步實施，穩妥推進，不斷優化企業的人力資源結構，增強企業的綜合競爭力，加快物資供應處的全面發展。

3、現有人力資源的主要優勢。

(1)擁有一支管理嚴格，運作規范，監督健全,相對成熟的熟悉___物資供應__的專業化隊伍。物資供應___服務保障隊伍初具規模。

(2)各級領導和全__職工對人力資源開發高度重視，并積極創造造就人才的空間和機會，全處職工學習的積極性和主動性比較迫切和強烈，在絕大多數青年職工中逐漸形成了自我成材、自學上進的良好學習風氣。

(3)近年來，經過堅持不懈地努力，職工隊伍結構向合理化方向不斷邁進，職工的年齡比例向著年輕化過渡，整體文化素質逐年提高，專業構成不斷趨于合理。

(4)隨著電子商務工作的迅速起步，職工對電子商務和電子化自動辦公方面的應用能力有所提高，初步培養出一些電子信息管理和計算機應用開發方面的專業人員;通過與大專院校和專業信息公司的合作與開發，使技術人員得到了鍛煉，增長了見識，拓寬了視野，并積累了一些信息開發技術方面的經驗。

___。

二、員工隊伍現狀分析。

(一)員工總量分析。

自___年成立以來，經過__年的發展，物資供應__發展成為___年物資供應額在__億元以上，集機械化作業、自動化控制，裝卸、倒運、堆碼、檢驗、存儲、發運一條龍作業的大型物資供應___企業。

200_年用工總量為___人，職工人數__人，市場化用工___人。其中：男_人，女_人;干部_人，工人_人。管理人員_人，占用工總數的_%;__信息及物資供應隊伍_人，占用工總數的_%;__和跟隨服務隊伍_人，占用工總數的_%;國際經營及服務隊伍_人，占用工總數的_%;市場開發隊伍_人，占用工總數的_%;倉儲及生產服務隊伍_人，占用工總數的_%;后勤保衛及其他人員_人，占用工總數的_%。

(二)員工總體結構分析。

1、機關人員占全體員工比例。

機關人員占全體員工比例_%。該比例主要是結合我處的組織結構狀況，反映機關人員的職能管理與服務的幅度。

2、管理人員絕對值分析。

油田重組后，按照有序的調整組織形式，科學合理地設置單位組織體系，使與企業發展方向統一合拍。依據__第030號文，處級__，占職工總數比例1.7%。按__號文，_合計科級職數_人，現有科級干部_人，占用工總量的_%，建議增加_人，占用工總量的_%。

_級的管理隊伍總體呈增長趨勢。_級管理人員由200_年的_人增長到200_年的_人，從數據看，科級管理人員增減趨勢穩定，平均每年遞增_人。

3、年齡結構。

企業員工總體平均年齡為_歲。其中30歲以下：_人，占用工總量的_%，31—40歲：_人，占用工總量的_%，41—49歲：_人，占用工總量的_%，50歲：_人，占用工總量的_%，51歲以上：_人，占用工總量的_%。

4、學歷結構。

200_年到200_年，企業總體的學歷結構呈現的主要特征是：中專高中技校及以下的低學歷逐年遞減，大專及以上的高學歷逐年遞增，但高學歷員工比例仍然小于低學歷員工比例，企業整體學歷水平較低。研究生及以上高學歷員工增長緩慢，到200_年為_人，為員工總量的_%。到200_年初，企業員工總體學歷結構為：研究生及以上_人占_%，本科_人占_%，?？芲人占_%，中專_人占_%，高中技校及職高_人占_%，初中及以下_人占_%。

中專高中技校及以下學歷的相對比例由200_年的_人占_%降到200_年的_人占_%，其絕對值減少了_%，大專及以上學歷的相對比例由200_年的_人占_%增長到200_年的_人占_%，其絕對值增長了_%，這主要是因為：(1)企業有大量員工通過自學考試、函授取得了較高學歷;(2)這一時期企業逐年引進大專和本科畢業生。(3)部分低學歷員工因退休、買斷分流等形式得以減少。

(三)三支隊伍分析。

企業總體經營管理、專業技術和操作技能(服務)三支隊伍的人數分別為_人、_人、_人，比例為：_%、_%和_%。經營管理人員比例略低，專業技術人員不足，操作技能(服務)人員比例偏高。操作技能(服務)隊伍相對比例較大的主要是因為物資倉儲存在大量勞動密集型業務，需要大量的操作技能(服務)人員。因此，企業需要大量高素質的經營管理和專業技術人員，主要從事經營管理協調工作與技術管理工作。

1、經營管理和專業技術隊伍。

企業正科級管理人員、副科級管理人員和一般管理人員人數分別為_人、_人、_人，比例分別為：_%、_%和_%。

年齡方面：_管理人員隊伍的平均年齡為_歲，40歲以上占_%，40歲以下占_%。_級管理人員隊伍的平均年齡為_歲，40歲以上占_%，40歲以下占_%。

職稱方面：_級管理人員具有較高的專業水平，_級管理人員業務知識和能力有待進一步提高，一般管理人員專業知識相對較低。截止200_年_月，經營管理隊伍的職稱結構是：副高占_%，中級占_%，初級占_%，無職稱占_%。

2、操作技能(服務)隊伍。

操作技能(服務)隊伍的技能等級相對較高，但缺乏高技能的操作人員。技師僅_人，即_技師和_技師，操作服務(服務)隊伍中高級工、中級工和初級工的人數分別為_人、_人、_人，配置比例為_：_：_。

年齡方面：操作技能(服務)人員的平均年齡為_歲。其中技師的平均年齡為_歲，高級工為_歲，初級工為_歲。高技能的操作人員不僅年齡偏大，而且缺乏。

學歷方面：操作技能(服務)人員的學歷水平相對較低。其中專科及以上占_%，初中及以下學歷占__%。

三、人力資源及管理問題。

1、政策性人員富裕和結構性人員失衡。主要有兩部分。一部分是有內退職工__人，平均年齡__歲以上，高中及以下文化程度人員__人，占內退職工__%，200_年達到退休年齡__人。另一部分是隨著_現代物流的不斷發展而與之不相適應的在崗老職工，在近_年內達到退休年齡__人，主要從事后勤服務和簡單操作業務，缺乏適應市場發展需要的專業知識和綜合業務素質，難以適應目前物資供應發展的需要。雖然通過招收____補充崗位，但總體還面臨人員年齡構成不合理、人員結構性缺員嚴重，與企業的現有規模不配套等因素。

___。

2、專業隊伍結構不合理。從現代物流發展的趨勢看，現有職工隊伍的專業結構不合理，人員結構性缺員嚴重，存在大量緊缺專業和急需人才，受職工個人素質的限制，目前_____在人力資源方面存在生產后勤和供應倉儲單一性人員比較富裕，__、__、__專業方面復合性人才缺乏，制約物資供應___進一步開拓市場和經營發展。尤其是懂得____、____、___、___等相關知識并具有一定開拓市場能力的綜合性人才和懂得對外__、國際__、擁有一定__水平的外向型人才緊缺。

3、___員工存在流失性大和流動頻繁?，F有____短期員工的____費標準一定程度上與勞動力市場價位有差距，不能保證__員工隊伍穩定。

第二部分分析與評價。

通過深入分析，總體上，企業的人力資源管理處于傳統的行政性、事務性的人事管理階段，還沒有向戰略性、專業化的人力資源管理階段的過渡。需要進一步推進人力資源管理的信息化，以提高管理工作效率。戰略性、專業化的管理職能需要進一步加強。人力資源管理已經確定了一些基本制度，規劃工作也正式啟動，但還需要積極推進其執行和回顧工作。員工發展、選拔機制、培訓、激勵和考核管理等職能有待進一步加強與提升。

(1)人力資源理念：人才觀的界定模糊，還沒有形成一整套系統性的、具有明確導向性、并且為全體員工理解并接受的人力資源理念體系。實質上是“管理通道”為作絕大部分員工愿意發展的職業通道，而且對于人才觀的界定模糊，員工多以“職務高低”來衡量自己在企業的價值體現，從而導致員工形成片面的成長價值觀，這與企業要求員工與企業共同成長戰略觀不匹配。

(2)人力資源管理體制：人事勞資部門的職能定位需要進一步明確。主要職責應集中到吸引、培養、任用、激勵和保留企業需要的各類人才，而不應將大量的精力投入到日常的行政性和事務性工作上。

(3)招聘與選拔：招聘方式單一;內部選拔引導和宣傳力度不夠，使員工感覺___。自200_年起，___公司將招聘生員鎖定在___以上，一方面提升了人員的素質，另一方面帶來了內部低學歷人員的恐慌。對于開展全員競聘的上崗方式，一定要對員工引導和宣傳到位，否則就會使員工感覺走____。

(4)培訓：人才培養方式不明確，培訓需求調研不詳細，種類單調。對操作崗位員工的培訓多依托外部機構，培訓費用高且效果差，技能鑒定更多的依靠筆試來考核，特別是限制了部分必須通過實際操作達到考核鑒定效果的項目的開展，一定程度上造成操作崗位員工理論知識強而動手能力差，對操作員工隊伍素質提升負面影響很大。

(5)考核管理：考核未能體現真正的激勵導向，未能給員工指明發展方向。已經建立的考核體系由于考核周期過長，缺乏時效性，導致激勵作用被削弱;另一方面由于考核指標不易量化，主觀性強，導致考核的公正性受到置疑。

(6)員工職業生涯規劃。缺乏系統的員工職業生涯規劃，難以對員工長期發展提供導向性，員工迷茫自己的上升空間。

第三部分人力資源管理規劃方向和措施。

一、指導思想。人力資源開發要緊密圍繞____整體發展規劃，以滿足企業發展需要和精細化管理目標為宗旨，以加強培訓和引進人才為手段，不斷更新觀念、加大力度，調整結構，力爭形成一支掌握現代科學知識、在同行業中處于水平，敢闖市場、能打硬仗，基本滿足___市場競爭需要的物流專業隊伍;建立起一套適應現代企業制度，有利于人才的產生和成長，有利于隊伍整體素質持續提高的人力資源良性循環機制。

二、人力資源引進和培養的主要專業方向。

1、管理專業。主要是____等有關專業。

2、外語專業。重點集中在___等適應中亞各國的交流語言專業。

3、經營管理。主要集中在_____等有關專業。

三、調整規劃。

(一)員工隊伍總體調整思路。

按照“控制總量，盤活存量，優化增量”的總體思路，積極推進以行政管理手段為主的直接管理向以經濟手段為主的間接管理轉變，抓好員工隊伍總量的宏觀調控。

1、控制員工總量，確保隊伍精干。一是嚴格控制入口，除適量引進急需和緊缺專業的應屆畢業生以及部分高層次人才以外，嚴格控制新增員工;二是正確處理____就業問題。盡量避免大包大攬的做法。

2、積極暢通出口，為企業減員增效創造條件。一是對符合退休和提前退休條件(員工自愿提前退休)的，及時辦理退休手續;二是及時清理勞動合同，對合同到期，表現較差的，要及時終止合同，探索通過勞動合同的規范運作為減員暢通出口;三是強化員工業績考核，實行末位淘汰制度。

3、內部挖潛，優化配置，滿足人員需求。一是對新增崗位員工配置，全部采取公開招聘辦法，用市場手段配置人員;二是積極推動組織變革，優化組織結構。三是通過技術改造、優化設計和優化流程、優化操作規程、推行系統化操作等措施，優化生產操作人員配置。

4、不斷加大力度，引進我處發展所需的各類專業人才。

一要加強人員接替工作，不斷引進相關專業的新增大中專畢業生，確保人才后繼有人。二要引進各類____過硬、業務上精通、___過硬的現成人才，經常性地調整和補充人才斷層，解決企業發展中的人才短缺。

5、充分開發利用現有人力資源。采取內部培訓與送外培訓相結合，崗位培訓與脫產培訓相結合，理論培訓與實踐培訓相結合的方式，加大資金投入力度，加大培訓工作力度，追求人盡其才、人盡其用。一方面要加強送外培訓力度。

在200_年的基礎上，員工送外培訓率要每年增長__%，內部培訓率要增長__%;另一方面對各層次員工要視其情況分類培訓，對擁有較強理論知識，年富力強，有一定培養潛力的員工加大崗位培訓力度，要注意在工作中給他們壓擔子，加壓力，促進其盡快成長，迅速成才;對有一定實際經驗和實際工作能力的業務骨干，要注意加強理論知識的培訓，對他們定期“充電”和知識的不斷更新，確保其跟上時代步伐，防止其觀念滯后。

(二)員工隊伍結構調整思路。

細分人才素質標準，建立健全專業標準，務實打造三支隊伍。

1、經營管理人員隊伍建設。

(1)進一步完善___選用機制，逐步優化各級___結構。

要在公開選拔經營管理者、實行組織配置與市場配置相結合的___選拔任用機制的基礎上，建立量化的考核體系和靈活的選拔機制，擴大選人用人視野，提高領導干部隊伍素質。要建立領導干部量化評價標準體系，從勝任特征入手，將認知能力、學習能力、人際能力、管理能力、實踐能力、創新能力、個人動機、人格品質等特征進行量化，實現干部選拔工作的科學性和合理性。

(2)以加強___團結為重點，抓好班子作風建設。

在班子成員中倡導建設四好班子的理念，通過加強班子溝通、開展拓展訓練，增強__凝聚力。實行集體領導，強化___組織的__核心作用，充分發揮班子各位成員的作用。推行__任期承諾和任期目標制度，自覺接受員工的評議和監督;要加大對各單位領導班子日?？己肆Χ?。

(3)加強后備__隊伍建設。

加強后備干部的培養鍛煉，將培養鍛煉計劃與職業發展規劃結合起來，給他們壓擔子，提高他們各方面的能力，使他們盡快成長起來。加強動態管理和跟蹤考核，及時將業績平平、不思進取的___調整出去，將業績突出、德才兼備的__吸納進來。

2、專業技術人員隊伍建設。

(1)加強學科帶頭人隊伍建設。

要按照擴大專業范圍、不拘一格選拔人才的要求，將那些創新能力強、實踐能力優、業績突出的優秀專業人才吸納進來，充實學科帶頭人隊伍。要以繼續教育、深造學習為主的培養方式，加大培養力度和對學科帶頭人考核力度，按照考核期限的要求，及時組織有關專家對學科帶頭人進行考核，獎勵表現突出的學科帶頭人，取消考核不合格的學科帶頭人的資格和津貼。

(2)加強專業技術人才隊伍建設。

建立和完善人才信息庫。通過建立人才信息庫，全面掌握各類專業技術人才現狀，分析專業技術人才的優勢和不足，抓住存在的突出問題和薄弱環節，有針對性地做好人才培養、使用和引進，形成技術專家、學科帶頭人、專業技術骨干為梯次的人才隊伍。要抓好以業務深造、知識更新為重點的繼續教育工作。以提高專業技術人才實踐能力為重點，抓好崗位培訓。采用內部培訓與外部培訓相結合、理論指導與實踐相結合、員工個人愿望與企業需要相結合等方式，使專業技術人員的培訓覆蓋率在___%以上，平均每人每年接受培訓的時間不少于__課時。

3、操作服務人員隊伍建設。

(1)不斷改善操作員工隊伍的成長環境，加快內部師資隊伍建設。

加大操作員工培訓的經費投入，形成重視技能、崇尚技能、尊重技能人才的良好氛圍。通過學習培訓等方式，培養一批具有較高理論水平和實際動手能力的兼職操作工教師隊伍。

(2)組織參加技能大賽，推行技能大比武，不斷提高操作人員技能。

定期組織操作人員技能大賽，推行技能大比武，開拓操作人員眼界，使其熱衷于技能鉆研，不但提高操作技能。

(3)不斷提高技能鑒定水平，加大操作人員的考核力度。

加快職業技能開發培訓建設，實現技能鑒定的標準化、現場化，爭取提高職業技能鑒定的質量和規模。要嚴把職業技能鑒定質量關，維護職業資格鑒定工作的嚴肅性。

對違反操作規程、職業技能鑒定復審不合格、年度考核不合格的人員，要實行強制培訓或待崗培訓。

(三)主要措施。

建立有利于不斷提高職工隊伍素質，有利于人才的引進、培養、產生、使用與退出的人力資源運行機制。

1、進入和退出機制。要建立有效的進入和退出機制。建立和出臺一整套優厚的鼓勵政策，提供良好的工作條件和成長環境，吸引各類有用的人才積極投身于“____”的廣闊天地，去實現自身的應有價值，做一番事業。同時要妥善處理穩定與發展的矛盾，對現有老員工，按照轉變觀念，更新知識的思路，為他們創造良好的學習環境和條件，加強培訓、提高素質重新轉崗。對少數不思進取或經過培訓仍然達不到預定要求的人員要疏通渠道，建立必要的淘汰和退出機制。

2、激勵機制。要建立起有利于人才成長和發揮作用的激勵機制?？俊笆聵I留人、感情留人、待遇留人”，在___上為他們的進步、業務上的提高提供條件和幫助;在感情上，提倡換位思考，相互理解、相互溝通，為他們提供一個寬松和諧的工作環境;在待遇上，堅持突出效率、兼顧公平的原則，為他們提供優厚的生活和收入待遇，獎罰分明，敢于重獎。

3、使用機制。要建立適應現代企業制度相適應的人員使用機制，重點開發和使用適應市場競爭和市場規則的人力資源，堅持德才兼備的原則，不拘一格地選人、用人。要注意培養和使用年輕__，確保后繼有人;同時要結合___企業實際，客觀正確地處理好老員工、新員工及引進員工之間的復雜關系，調動一切積極因素，做到人盡其用，人盡其才。

調研分析報告

蔬菜“價格高、品種少、季節性供給矛盾突出”引起了縣委、的高度重視，也是近幾年縣黨代表、人大代表、政協委員和廣大人民群眾反映比較強烈的問題。市場蔬菜價格究竟與周邊縣市差距多少，縣市場蔬菜為什么價格高，蔬菜為什么難以發展起來？帶著一個個問題，我們組織專門的人員對我縣市場蔬菜產銷情況進行了調研，現將調查情況匯報如下。

一、縣城市場蔬菜產銷和價格情況。

1。蔬菜供給情況。據調查，xxxx年度全縣正常生產經營的商品蔬菜基地僅有4家297。8畝，以生產辣椒、茄子、豇豆、白菜、結球甘藍、蘿卜、黃瓜、西葫蘆等大宗品種為主，蔬菜產量1150噸左右。另外，縣城周邊有150～200戶農戶采取常規方法種植蔬菜，在7～12月夏秋季上市為主，上市量2600噸左右。因此，全年縣城南北市場上市蔬菜總量大約3750噸左右。

2。市場銷售情況。以縣城常駐人口5萬、人均日需菜量0。5公斤計算，全年需菜量9100余噸，蔬菜缺口達到5350余噸，本地蔬菜上市旺季缺口50%左右，淡季可能達到85%以上，全年平均缺口率達58。8%。

為滿足市場供給，我縣蔬菜供應旺季每天有蔬菜販運車輛7～9輛（其中往3～4輛、往大余4～5輛），每天運進量達8～9。5噸，淡季販運車輛5～7輛（其中往2～3輛、往大余3～4輛）每天運進量達6～7。5噸。還有些不經縣城中轉的販菜車輛未作調查，如揚眉片三個鄉鎮至南康販菜、鉛廠鎮到大余販菜、過埠片（3個鄉鎮）直接到販菜，這些數量還很大。不完全統計，全年運進縣城的蔬菜總量達5300余噸。這些蔬菜大約有80%在縣城南北市場銷售，20%轉批鄉（鎮）集市銷售。

3。蔬菜價格情況。據縣物價局對超市蔬菜和縣城南北市場蔬菜價格監測，青椒等14個品種全年平均（算術平均）零售價4。99元/公斤，比4。77元/公斤（市物價局監測數據）高出4。6%。其中蔬菜大量上市的旺季（6－10月）14個品種平均每公斤4。804元，比5。264元下降了8。74%；但蔬菜淡季（11月－次年5月）縣城和蔬菜價格基本持平，都在5。1－5。2元/公斤?？h城蔬菜旺季和淡季價格也相差較大，14個品種平均價格相差6。1%。如：青椒最低價格在7月份4元/公斤左右，在9月份、春節前后高達8～14元/公斤。就縣城南、北兩個農貿市場蔬菜價格也相差較大。據調查縣城南門市場蔬菜價格普遍比北門市場高出20—30%左右。

從調查的情況看：縣蔬菜價格主要是季節上的價格偏高。在本地露天蔬菜大量上市季節，蔬菜價格普遍較低，比還低，甚至出現賣菜難問題；但本地蔬菜上市淡季，因為市場上的蔬菜主要靠外地調入，中間環節增多，蔬菜價格相對較高，尤其一些難以種植的品種，價格更是高得驚人。如茄子在6月中旬本地生產上市季節，價格較低，最低時段1。0元/公斤，而在春節前后，市場零售價高達6元/公斤；過埠果木劉藝海xxxx年早春所種植的蘿卜在上市初期價格好時，賣4－6元/公斤；而在后期大量上市時，出現買不出去，甚至虧本，只好清理作肥料2萬多公斤。

二、縣城蔬菜價格高數量少的原因。

縣城蔬菜價格高、品種少、供給不足，主要是外面的蔬菜老板不愿意來、本地的有一技之能種植蔬菜的能人又不愿意種，種植面積少；外面的蔬菜調入販運成本高等。調查了解，產生這種現象的主要原因是：

（一）生產環境缺乏吸引力。一是氣候條件上，縣屬典型山地，早春氣溫上升較周邊縣市慢，陰雨寡照日數多，光照不足，蔬菜生長緩慢；另一方面濕度大，病蟲發生概率高，增加防治成本，降低質量安全標準，產量低。因此，同一品種，在、大余能獲得上市早、產量高的預期，但縣的難度更大。二是土地上也沒有優勢。外面的老板進來，必需集中連片一、二百以上，離縣城較近，并且土地平整，便于搭棚和機械化操作，但是這樣的土地我縣除了過埠果木，其它地方就很難找了。另外，在勞動力方面，由于我縣土地規模面積小，不利于機械化操作，在時間上難以趕上進度，在勞動力工資成本上又大大增加。

（二）扶持政策缺乏吸引力。蔬菜扶持政策上，我縣每畝扶持500元，按每畝1400公斤蔬菜，每公斤0。18元；而及幾個中心城區縣，每畝商品蔬菜至少補助3500元以上，每公斤達到1。25元。

（三）市場容量缺乏吸引力?？h城按5萬人，每天人均0。5公斤蔬菜，也才2。5萬公斤。按每天30個品種，每個品種平均才需要800公斤的市場需求，對于規模蔬菜基地，不可能種很多品種，一個品種往往種幾十畝，所以除了少量銷售外，大量的蔬菜要銷往周邊的市場。據調查了解，我縣蔬菜運往，運輸成本要比等周邊縣增加0。2元/公斤。

（五）蔬菜販運成本高。一是運輸費直接推高蔬菜成本。農業品運輸高速通行費要求車輛容積量（或噸位）達2/3以上，而我縣蔬菜批發容量較小，經常存在湊不足車的情況，需繳納通行費，無形中增加販運成本。二是路途比周邊縣較遠，運費較高，增加販運成本。三是入市短運費、上車費、停車費用等。四是等地蔬菜批發市場一般在零晨起至上午8點以前，整個過程中根據每品種到場時段的數量變化而價格變化很大，較近路程的批菜商可以有時間等待低價批入，而因路遠，必需趕在早上6點前到達本縣，沒有選擇低價位的時間。據調查了解，由于這些原因直接推高蔬菜成本0。2元/公斤以上，還不包括沒有選擇低價位的時間而推高的蔬菜價格。

三、促進我縣蔬菜發展的幾點建議。

縣蔬菜價格較高，關鍵是種植面積少、販運成本高，要豐富的菜籃子，降低價格，關鍵要發展生產，降低流通環節費用。為此建議：

（一）確立發展思路。我縣商品蔬菜近期要以解決蔬菜供給的春淡和秋淡為重點，因此在發展的思路上，以設施蔬菜為主，開展早熟栽培、抗熱栽培、秋延后栽培、越冬栽培緩解春淡和秋淡市場蔬菜供給壓力；以大路菜為主，外面調入一些難以種植的特色菜為輔，進行市場調節，滿足市場供給。

（二）探索經營模式。近期蔬菜發展以立足本縣市場為主，重點支持5－20畝（其中大棚占50%以上）的蔬菜種植大戶、家庭農場、蔬菜合作社發展規模蔬菜生產，并積極支持與超市、蔬菜販運戶開展訂單生產、農超對接，實行產供銷一體化經營。

（三）加大設施投入。采取返租倒包的形式，建立比較穩定的商品蔬菜生產基地。整合農業項目資金，加大基地水利、公路、機耕道等設施投入，增強抵御自然災害和抗風險能力。提倡生產企業和個人投資興建基礎設施，并對水利等設施實行有償使用，調動全社會投資興建基礎設施的積極性。

（四）加強資金扶持。建立蔬菜發展專項基金，完善和穩定以獎代補辦法，提高大戶種菜積極性；為種菜大戶擴大產業規模提供資金援助，金融部門放寬蔬菜生產、加工、營銷企業和個人抵押貸款條件，或財政給予貼息；對鄉村支持種植大戶開展土地流轉給予資金獎勵等，切實解決種菜大戶、企業生產資金周轉難、貸款難、土地流轉難的問題。

（五）開展科技扶助。以重點大戶、合作社為依托，建立蔬菜新品種、新技術試驗示范基地，并利用試驗基地，進行現場培訓、宣傳、推廣，邀請專家授課，舉辦培訓班等，縣財政每年安排一定數額的蔬菜科研試驗經費。（六）推行蔬菜保險。保險機構要根據國家對農業的保險扶持政策，積極探索開展蔬菜保險工作，減輕蔬菜生產風險。

（七）組建流通公司。積極支持企業開展蔬菜營銷，培育多種形式的蔬菜營銷組織，發展各類農產品組織和合作社，解決蔬菜生產中的信息、技術、品種、銷售等一些難以解決的問題，逐步形成生產、流通與銷售集團化運作。

（八）加快市場建設。配套和完善縣城南、北農貿市場，建設集蔬菜展銷、檢驗檢疫、儲存配送、信息發布為一體的蔬菜綜合批發市場，形成一個以農產品批發市場為中心、以產地交易為基礎、以農民產銷組織為補充的現代蔬菜物流體系。

市場調研分析報告

市場調研分析報告一．調研背景隨著素質教育的全面普及，我國的教育工作更加注重于學生的全面發展。當代大學生課程任務不緊張，課余時間較多，有更多的精力與資源全方位提升自己。教育部、各高校及一些企業積極舉辦了許多比賽。種類及數量繁多的比賽吸引了很多大學生，但這些比賽一般是由各學院團委有選擇性的下發，這往往會影響同學獲取比賽信息的及時性與準確性，也會產生一些比賽通知不到位的情況。

在這個大前提下，我們計劃開發一個“”項目，專門為大學生提供全面、即時、準確的比賽信息。

二．調研目的為了解當代大學生對各種比賽的熱情、了解程度、獲取競賽信息的途徑等，我們進行市場調研，了解市場需求，以驗證“”項目的可行性并明確開發的具體內容及形式。

三．調研方法為此次“”項目開發工作的順利開展，我們特成立調研小組。通過網絡以及發放調查問卷等方式，對大學生獲取比賽信息的情況進行了調研工作。

四．調研范圍山東科技大學在校本科生、研究生。

4.調研對象一般參加什么級別的比賽；5.為什么“愛競賽”網站的關注度不高六．調研結果通過對調查結果的分析可得到以下結論：

1.對于在校大學生及研究生關注比賽信息的途徑偏好中，61.5%傾向于使用手機網頁,30%傾向于使用手機app，8.5%傾向于使用電腦。

2.90%的在校大學生及研究生通過團委下發的通知獲取比賽信息。

3.88%的在校大學生及研究生反映獲取比賽信息不及時不全面。

4.45%的調研對象通常參加校級比賽，20%通常參加院級比賽,15%通常參加國家級比賽，20%通常參加校外各公司的比賽。

5.普遍認為“愛競賽”網站關注度不高的原因是其對比賽收集不全面并且對比賽信息更新不及時。

調研分析報告

各位同學，你們是怎么樣寫關于農產品的分析報告的呢?看看下面的農產品調研分析報告]模板吧!

一、背景概況。

隨著經濟的發展，人們生活水平的提高，食品尤其是果蔬的安全和質量日益受到人們的廣泛重視。冷鏈是確保食品安全，提高人們生活質量的重要手段。但是在我國冷鏈這一塊發展比較緩慢，沒有先進的技術和設備，果蔬損失相當嚴重，是美國的15倍，尤其在運輸中的環節損耗，由于需要二次裝卸還有運輸中沒有很好的制冷，使得果蔬質量下降，很多發生質變，造成了極大的損失。因此合理的優化運輸方法和運輸設備是亟待解決的問題，這對解決運輸問題，和我國農產品遠銷，以及降低農產品損耗和保持農產品質量具有重要的意義。

近年來，隨著我國經濟的發展，人們的生活水平、消費水平、消費層次不斷提高，人們對食品的消費需求從溫飽型向營養調劑型轉變，國內消費的肉、蛋、奶、魚、果蔬等主要農副產品需求量迅速增加，國內生鮮產品市場已基本建立，供給量正逐年上漲。此外，隨著農產品貿易的快速增長，包括水產品、畜產品、果蔬在內的生鮮產品在出口農產品總量中占相當比重。，我國出口畜產品達36億美元，家禽產品達9.1億美元，水產品達78.9億美元，同比增長值分別為13.0%、40.8%和13.0%;出口蔬菜680萬噸，同比增長13.0%;出口水果364.6萬噸，同比增長16.6%。國內外市場對生鮮產品需求的擴張，引發了對于專業化、一體化的生鮮品冷鏈物流需求的釋放。

生鮮產品保鮮期短，極易腐爛變質，因此物流過程中必須使用專門的冷藏設施和冷藏運輸工具，而且還要對產品進行必要的保鮮處理。由于在整個物流過程中對于溫度的控制要求極高，運輸、倉儲、裝卸、包裝等環節的管理難度和操作難度都比較大。在我國，目前冷鏈發展尚處于起步階段和國外發達國家相比差距很大。

由于長期以來我國的流通領域發展滯后，冷庫資源和冷藏運輸資源相對短缺，生鮮產品供應鏈和物流管理技術落后，國內80%以上的生鮮商品還是采用常溫流通手段。常溫鏈容易導致產品質量不穩定、生命周期短，不僅使生產者利益受損對消費者飲食安全構成隱患還造成巨額浪費。以農產品為例，我國是果蔬生產大國，年蔬菜產量超過5.6億噸，水果產量超過1.6億噸，位居世界前列。

然而據統計，由于保鮮流通環節的落后，我國每年大約有8000萬噸果蔬腐爛，占果蔬總產量的20%-40%,浪費總資金達800億人民幣高居世界榜首。顯然，傳統的生鮮產品的流通方式已很難滿足市場發展的需要，效率低下的生鮮物流系統也已成為我國生鮮產品流通的瓶頸。另外，目前隨著人民生活水平的提高，人們對食品安全衛生也提出了更高的要求，這些因素都將刺激著高效率、專業化、一體化的冷鏈物流迅速發展。

二：調研的目的及內容。

(一)調研的目的：

(1)。了解周谷堆農產品市場的現狀。

(2)。了解農產品的組成，和與其相關的信息，比如產地、價格、運輸方式等。

(3)。了解農產品損失的主要原因和損失造成的影響。

(4)。了解周谷堆農產品倉儲方式，以及其存在的問題。

(5)。分析周谷堆的現狀找出存在問題，并提出優化方案和措施。

(1)。了解周谷堆農產品市場的現狀，對市場現狀進行實地的考察。了解市場的組成，以及存在的問題。

(2)。對市場的農產品種類進行調查，以及各自的產地、銷售地。

(3)。對周谷堆的農產品進行采樣調查，對其生產地、銷售地、運輸工具、運輸方式、批發價、零售價等的調查。

(4)。對農產品的損失進行調查。了解其損失的主要原因和損失造成的影響。

(5)。對農產品的倉儲方式進行調查，分析其主要有哪些倉儲方式，及其倉儲效果。

(6)。對周谷堆的信息化現狀進行調查。

1.市場現狀。

合肥周谷堆農產品批發市場以本省特色農產品品種加外省調入的品種形成多品種、價格平穩、交通便捷、服務周到、收費低廉等優勢，使市場輻射范圍不斷擴大，場內農產品平均日成交量近600萬公斤、成交額2500多萬元，并形成了“買全國、賣全國”的流通局面，成為區域重要的農產品集散中心、價格形成中心、信息發布中心，作為踞皖之中的“大菜籃子”。

盡有，并且有部分國外精品水果在市場上市，日平均交易量100萬公斤以上，為周邊區域最大的水果批發交易市場。

蔬菜交易市場：蔬菜交易市場是合肥周谷堆農產品批發市場三大專業特色市場(蔬菜、水果、水產品)之一，也是市場發展的龍頭部分，現占地40000平方米，建有電子地磅、電子結算系統等現代化管理設施及手段。日成交量200-250萬公斤以上，交易品種達一百多個，貨源來自省內周邊地區及全國各大蔬菜生產基地，除滿足合肥市及周邊地區居民的生活消費需求外，還輻射到省內各地及省外的湖北黃梅、江西九江、河南商城等地，交易輻射半徑達400公里范圍，實現了“買全國，賣全國”的流通局面，成為遠近聞名的“大菜籃子”。

水產品交易市場：水產交易業務自開拓引進以來，經過十幾年的發展，經營品種從單一的淡水魚類，發展為集淡水、特水、海水產品及冷凍水產品等多種交易為體的綜合型水產交易市場。目前水產市場占地18000平方米，繁榮興旺，品種齊全，價格平穩，日平均交易量100萬公斤，現已發展成為安徽省最大的水產品交易市場。

畜禽肉類交易市場：畜禽肉類交易市場占地10000平方米，建設有目前省內較為先進的軌道吊掛式交易設施，配備了專用預冷庫和冷藏庫，交易設施齊全，經營環境優越。肉類市場采用現代化的電子結算交易模式，整個交易流程實行無貨幣化，保證了買賣的公平、公開，也確保了雙方的資金安全。

綜合零配交易區：新建成開業的綜合零配區是以零售及加工配送為主的交易區域，該區域整合了牛羊肉、腌臘制品、冷凍品交易業務，新引進了海產品、貝類及高檔精品魚類新業務，成為市場業務發展的一個亮點。

糧油干貨交易市場：糧油干貨市場總占地55000平方米，經營全國各地主、雜糧、油料、東西調料、南北風味，以及禽蛋等，品種繁多，價格平穩。

2.信息化現狀。

農產品質量安全檢測中心。

備專業檢測人員和農產品質量監督員。裝備有原子熒光光度儀、氣相色譜儀(進口)、液相色譜儀(進口)、64通道大容量農殘速測儀等檢測儀器。目前可對農產品農藥和獸藥殘毒進行精確的定性定量分析?？蓹z測出有機磷、有機氯、氨基甲酸酯類農藥殘毒;砷、汞、鉛、鎘等有害重金屬殘留;孔雀石綠、結晶紫、氯霉素、瘦肉精等獸藥殘留物質。

全場電子監控系統。

全場電子監控系統，擔負不間斷監控、錄制各種事故狀況的任務，對保障市場的交易秩序，打擊欺行霸市、偷盜、打架斗毆等行為起到了良好的監管作用。

肉食電子結算系統。

肉食市場建成了國內較為先進的軌道吊掛式交易設施，采取現代化的電子結算交易模式，方便了客戶交易，也提升了市場管理水平和檔次。

蔬菜電子結算系統。

20**年6月1日，周谷堆蔬菜電子結算系統建成并成功運行，實現了ic卡結算模式，成為農產品批發市場交易模式的一次革命，徹底改變了沿用多年的對手交易方式。

一次性結算系統。

一次性結算系統是蔬菜市場及水果市場農產品入門登記采用的收費系統，該系統針對賣方一次性結清所需的交易費用。系統與60噸地磅相連，系統自動調出已存取的車輛信息，進場時按重量收取交易費，操作簡單，方便。

這些是周谷堆市場現有的信息化設備，但是并沒有被普遍的利用。周谷堆的信息化還存在一下一些問題：

(1)。沒有完善的網站，信息共享度太低。

(2)。很多的在周谷堆的業主沒有自己的電腦，信息的傳遞多數是通過電話。獲得信息的途徑太單一。

(3)。沒有很好的監控設備，對于溫度的控制和調節無法實時完成。

3.主要的運輸工具。

運輸工具很凌亂，有比較大的貨運車，也有很小的三輪車。冷藏車。

很少。

4.倉儲設備。

設有一個集中倉庫，但沒有自動化設備，而且制冷設備很簡單空調，還有很多個小型的倉庫，其制冷也是主要以空調為主。

通過兩天的調研及對各個批發商的采訪的結果進行分析得出損失的.原因如下：

基本無冷藏處理，預冷、制冷更是很少采用;。

信息化程度低，可能會出現過遠運輸，很多時候會由于果蔬周轉太慢導致損失嚴重;。

對運輸過程監控也只有電話聯系，沒有gprs系統無法對車輛進行實時監控，車輛內部沒有溫控設備，導致出現問題無法及時發現并處理。

五、調研意義。

1.在對周谷堆農產品批發市場的調研活動中，了解了我省農產品批發市場的基本運作程序及其現狀，進一步分析該市場運作的缺陷所在。針對其中運輸損失這一塊提出可行的優化方案及為改善信息閉塞問題而加強市場的信息化建設。

2.在對周谷堆農產品批發市場的調研活動中，針對周谷堆市場來自不同產地的同種產品的價格進行調查，得出其價格不同的各種原因中有由于運輸距離的長短而導致中間損失的不同，從而支持了我們的理論：運輸過程會產生不小的損失，達到了調研的預期目的。

3.在對周谷堆農產品批發市場的調研活動中，為大學生提供了一個理論聯系實際的平臺，使大學生獲得了一個實際運用所學知識的機會，理論與實際相結合。

4.開展大學生社會實踐活動，有利于在校大學生走出校門，進一步了解社會、接觸社會、深入社會，在實踐中提高自己的能力，認清自己的價值，樹立正確的世界觀、人生觀和價值觀，以更加朝氣蓬勃的姿態投入到下一步的生活學習中去，有利于提高大學生的社會責任感，為促進中部崛起、構建和諧社會貢獻自己的一份力量。

商圈調研分析報告

1033410。

人口密度非常大：小陳水果店位于無錫商院商業街比高數碼隔壁，是一個主要以經營水果的門面，在學院下課時間，以及周末放假時間有較多學生光顧，購買各種自己所需的水果，主要經營各種常見水果。鮮甜可口、色澤誘人的水果，由內而外散發著動人的魅力，令人垂涎欲滴。水果除了好吃，對健康又大有益處。水果是美容、健康的圣品。餐后吃水果可幫助消化，好處不勝枚舉。

小陳水果店：

主要經營各種時令水果。

水果價格（元/斤）。

無籽西瓜貢桔檸。

8.807.80。

菠蘿柿子胡。

3.989.80。

橙子獼猴桃特小。

4.284.50。

芒果臍橙金絲蜜38.004.954.80。

檬柚鳳柚。

木9.80西紅。

柿

黃

西紅2.68。

主營產品：黃瓜西紅柿芒果木瓜紅富士草莓金橘龍眼特小鳳哈密瓜蜜桔橙子。

瓜砂。

糖5.98特蜜。

金

瓜

柿

桔紅。

富8.80桔哈。

密5.60橘柚。

士

瓜

子

砂糖桔獼猴桃梨。

紅心柚檸檬雪梨。

在無錫商院小陳水果店隔壁就有另外一家水果店，名為水果緣。同樣顧客都是我們學院的學生，同時大學生超市也有一家水果店，相比較其他兩家，本店的價格較好，質量適中，所以生意相對而言較好。且靠近男生宿舍，所以顧客比較多。

負責人：胡洋。

客戶都為無錫商院的學生。對于本店的水果，大多數學生都去過，且消費過?？蛻舸蠖喑譂M意的態度。

改進建議：

建議：

水果保鮮：不同水果有不同的保鮮方法首先不要囤大量的貨盡量減短進貨到出貨期有的可以常溫保存有的需要冷藏保存但是成本相對較高最好的辦法是盡量減短周轉期像葡萄這樣的水果基本不能過2天銷售期。

增加利潤：

提高利潤的方法主要是以下幾種：

服務態度一定要好。對待顧客應該親切。

調研分析報告

拖欠農民工工資是全國普遍存在的現象，國家對此給予高度重視并出臺各項措施規范且打擊拖欠農民工工資問題，近年來此類問題得到了有效遏制，但拖欠農民工工資現象仍然存在。今年以來由于受整體經濟形勢下行的影響，我旗各行業拖欠農民工工資的現象頻繁發生，主要集中在建筑和酒店餐飲行業，且解決的難度較大。拖欠農民工工資不僅不利于保護農民工本人的合法權益，也不利于城市建設的推進和城市經濟的繁榮，甚至，有的農民工在討薪過程中由于情緒過于激動，可能采取一些過激行為激化矛盾、擴大糾紛，容易引發集體上訪和群體性事件，甚至導致惡性案件，成為社會不穩定因素。

為全面、系統地掌握我旗拖欠民工工資案件的具體情況，更好地保障農民工合法權益。針對我旗用人單位拖欠農民工工資情況進行了專題調研，從掌握此類問題的基本現狀入手，分析造成拖欠農民工工資糾紛的原因，從而提出通過各種途徑妥善解決拖欠農民工工資糾紛的若干思考，以更好地保護民工的合法權益，進一步維護社會穩定。

一、我旗拖欠農民工工資問題的現狀。

舉報投訴案件居高不下，勞動關系錯綜復雜。__年以來，我旗勞動監察大隊共受理舉報投訴案件95件，涉及農民工1281人次，追還拖欠工資2610多萬元。其中群體性來訪案件逐漸攀升，主要是外來務工人員，尤其以江蘇、四川、陜西、寧夏以及東三省勞動者居多，而且勞動關系錯綜復雜，建筑領域違法分包、層層轉包、包工頭及掛靠現象非常普遍。勞務分包企業注冊資金低下，抗風險能力較差導致的拖欠農民工工資情況普遍存在。用人單位與勞動者不簽訂勞動合同，不繳納保險，出現勞資糾紛后勞動者掌握依據不足，勞動監察大隊協調解決難度較大。

二、產生拖欠農民工工資問題的原因。

(一)農民工工資支付保證金制度執行的不完善。目前我旗尚未全面實行農民工工資支付保證金制度，按照制度在建筑施工企業預存保證金后方可發放《建設工程施工許可證》，各蘇木鎮、工業園區的大量建設項目并未預存保證金，預存保證金的建設項目較少，產生拖欠農民工工資問題主要集中在未預存保證金和無建筑審批手續的項目。

(二)建筑市場管理不規范。一是建設項目墊資現象普遍。房地產開發項目多為施工企業墊資建設，開發商按進度給建筑方付款，建筑方再按進度給勞務公司付款，勞務公司再把錢給包工頭，包工頭支付農民工的工資。由于受國家房地產宏觀調控政策及整體經濟形勢下行的影響，房地產開發企業資金壓力較大，導致拖欠施工企業工程款，繼而引發施工企業拖欠農民工工資的現象有所增加。二是建設工程存在轉包、違法分包、掛靠施工等現象。由于建設項目層層轉包、分包，其中任何一個環節出問題，都可能導致最下游的農民工拿不到工資;建筑領域掛靠聯營現象普遍，部分不具備建設資質的單位或個人通過使用大企業資質承攬工程，一旦發生問題必然導致農民工工資被拖欠。

(三)勞務公司注冊資金少，抗風險能力差。農民工與勞務公司簽訂用工合同，由過去的散兵游勇成為實行公司化管理的員工，在一定程度上保護了農民工的合法勞動權益。但目前勞務公司大多注冊資金少，抗風險能力差，一旦發生上游企業拖欠工程款的情況，根本沒有能力墊付農民工工資，目前我旗工商登記注冊的勞務公司有35家，大部分注冊資金較少，出現拖欠農民工工資極為普遍。另外，部分勞務公司簽訂合同時未充分考慮人工成本的上漲因素，出現勞動力價格大幅上漲的情況時，公司無力支付人工工資，便會出現公司負責人攜款逃逸或工人工資被拖欠的問題;還有部分企業負責人在此情況下，煽動工人情緒，借討薪之名討要或要求追加工程款，形成惡意討薪。

(四)拖欠農民工工資問題責任主體不明確。按照現行法律，農民工是與勞務公司簽訂的合同，發生工資拖欠時應該是勞務公司的責任，但追根溯源，拖欠農民工工資問題多是由于建筑企業拖欠工程款或工程款結算糾紛造成的，勞務公司在工程款被拖欠時必然會拖欠農民工工資，因此責任主體很難界定。而且作為拖欠工程款的上游企業與勞務公司之間是經濟合同關系，不在勞動保障法律法規調整范圍，勞動監察部門在處理此類問題時往往缺乏依據，這也是造成“討薪難”的重要原因。

(五)勞動監察人員力量薄弱、執法手段單一。目前，我旗有勞動保障監察機構1個，人員10名，承擔著對全旗所有企業、個體工商戶及勞動者的勞動保障監察工作任務，遠遠不能適應日益繁重的工作任務，難以對用人單位進行全面有效監管，同時勞動監察執法缺乏強制手段，遇到拒不支付拖欠農民工工資的用人單位，最終必須通過人民法院申請強制執行或移交公安機關，難以對農民工的權益做好有效保護。

三、解決拖欠農民工工資問題的建議。

(一)全面推行農民工工資支付保證金制度。農民工工資支付保證金是從源頭上解決拖欠農民工工資問題的治本之措，今后我旗將全面推行農民工工資支付保證金制度，保障農民工的合法權益。

(二)嚴格規范建筑市場秩序，建立防范制約機制。一是嚴格新建項目的審批程序，對建設資金不到位的項目不予立項、不辦理項目審批;對于施工企業過度墊資而引發的拖欠工程款和農民工工資的項目，建設單位應承擔農民工工資支付的連帶責任。二是施工企業原有拖欠農民工工資問題未解決的，一律嚴禁參與新建工程的招投標;對有拖欠農民工工資問題的工程，問題未解決前一律不予辦理驗收備案手續。三是對有“轉包”、“違法分包”、“掛靠”等非法經營活動的施工企業，給予其限制承接新項目、停業整頓直至降低資質等級的處罰，并計入企業信用檔案，降低其信用度。

(三)加強對勞務公司的監管，規范用工行為。要研究制訂具有較強操作性和約束力的勞務企業管理制度，明確勞務企業市場準入條件，按注冊資金的大小、信譽度的高低對勞務公司設臵不同的等級，按等級承攬相應的工程量，以增強勞務公司的抗風險能力，還可引導、扶持有實力的施工企業自己設立勞務公司,避免勞資糾紛。要規范勞務合同簽訂及監督要求、工人工資支付方式、解決拖欠工人工資方式或途徑等，對發生惡意拖欠農民工工資的，吊銷其相關資質。

(四)加強法制宣傳，提升農民工的法律意識。加強法制宣傳，從幫助農民工樹立基本的法律意識入手，強化農民工的維權意識，是一項必須長抓不懈的工作。一方面，要通過法制宣傳普及法律知識，使農民工懂得一些基本的法律常識和訴訟知識，強化農民工的維權意識，使他們變被動為主動，勇于運用法律武器維護自己的合法權益。另一方面，要通過法制宣傳督促用工單位自覺規范自己的用工行為，防止主觀上出現偏差，這也有利于減少“拖欠農民工工資糾紛”案件的發生，有利于從根本上維護廣大農民工的根本利益。

(五)明確責任，互相配合，協同解決。解決拖欠農民工工資問題是一項系統工程，政府相關職能部門要根據各自的行政職能承擔具體責任，要密切配合，做到信息靈通，上下聯動，反應靈敏，防止和糾正相互扯皮、互相推諉、不負責任等問題的發生。勞動爭議仲裁院、人民法院在受理、審理涉及拖欠農民工工資案件時，對可以適用簡易程序的爭議，要采用簡易程序審理，確保農民工工資爭議案件處理及時，切實維護農民工合法權益，促進社會穩定，為建設和諧平安綠色的烏審旗貢獻一份力量。

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SOA網絡調研分析報告

近年來，__供銷社按照全國總社“新網工程”和自治區供銷社“四大體系”建設要求，緊貼縣委政府中心工作，堅持為農服務方向，堅持改革創新，著力推動農村現代流通網絡建設，先后投融資945萬元，新建改造經營網點13713m2，社有企業3家，農資配送中心1家，鄉級連鎖加盟店12家，村級農家店35家，行業協會3家，專業合作社6家。20__年實現商品銷售2300萬元、農資銷量3.2萬噸、農產品銷量0.6萬噸，分別占全縣社會總量31%、87%和11%，已成為推動農村社會化服務體系建設的一支重要力量。

一、__供銷社發展農村現代流通網絡的主要做法。

（一）發揮優勢，因地制宜，推動農村流通網絡建設。

以實施“新網工程”為抓手，整合基層供銷社現有的流通資源，打造集農村消費購物、農產品購銷等功能于一體的新型農村綜合服務中心。

一是參與新農村建設改造農村流通網絡。按照全縣新農村建設總體規劃，在鄉鎮政府駐地，結合小城鎮建設，對9家基層供銷社，15家綜合服務社全面改造。城陽供銷社聯合鄉政府投融資125萬元改造供銷社大院，建成占地6958m2的農貿市場，引進24家工商戶開展農產品購銷、日用消費品經營，供銷社用資產收益建成營業及辦公設施400m2，改變了城陽有街無市的現狀。小岔綜合服務社對原有門店進行拆除，聯合13家業主投資53.1萬元，建成22間營業房960m2，進行農產品收購加工、日用消費品經營，改造的基層社網點已成為新農村流通網絡建設的亮點工程。

二是整合網絡資源改造農村流通網絡。堅持有進有退的原則，多方籌資16萬元，對基礎好、輻射功能強的王洼、新集供銷社，建成區域性中心社。對基礎和效益較差，但有一定潛力的李寨、石岔、交岔等5個供銷社，改造成綜合服務社。堅持因勢利導、廣泛聯合的原則，引導農民經紀人和供銷社職工按照股份合作制原則自愿聯合、自籌資金120萬元，興建古城、新集農資批發市場，采取連鎖配送、“市場+協會”等方式，規范了農資市場秩序，農民買上了放心肥，年銷量1.1萬噸，市場占有率達到90％以上，基層社服務農民生產生活的作用得到充分發揮。

三是結合“新網工程”建設改造農村流通網絡。認真實施“新網工程”，依托“萬村千鄉市場”工程建設，按照“國家補一點、縣社擠一點、基層社籌一點”的籌資原則，先后籌資35萬元，在紅河、王洼等12鄉鎮發展農資連鎖加盟店12個，還對石岔、溝口等35個村的“夫妻店”、“代銷店”進行統一標準改造，農家店覆蓋了全縣29％行政村和100％鄉鎮。為增強為農服務功能，紅河、孟塬等供銷社利用庫房、院落等經營設施，引進河北客商建成2個面粉加工廠和1個飼草加工廠，年購銷1.7萬噸，助農增收120萬元，使基層社網絡為服務農民所用。

（二）勇挑重擔，主動作為，推動農產品流通網絡建設。

圍繞產業結構調整，積極創辦農民合作經濟組織，提高農民組織化程度，開通信息網絡，搭建農產品現代流通平臺，促進農業增效、農民增收。

一是創辦行業協會，搭建助農增收平臺。充分發揮供銷社資產、人才、網絡等優勢，聯合農民經紀人和民間農產品營銷組織，發起成立__縣農民經紀人協會和縣農村合作經濟組織聯合會，發展社員2963戶，帶動農戶1萬戶，占全縣農民總戶數23%，覆蓋種植、養殖、農產品運銷等行業，引領專業合作經濟組織圍繞產業結構調整，積極開展產前、產中、產后服務，開拓農產品營銷市場，搭建現代化流通平臺。近三年來，累計幫助農民推銷農產品2.5萬噸，實現銷售收入2988萬元。同時，積極推動行業協會上下銜接，千方百計自籌資金3.2萬元，聯合自治區農民經紀人協會邀請專家和科技人員舉辦農民經紀人電子商務、市場營銷知識培訓班3期，培訓農民經紀人及農民362人，提高了農民經紀人的綜合素質。

二是成立專業合作社，提高農民組織化程度。發揮供銷社的優勢，圍繞馬鈴薯蔬菜、紫花苜蓿、中藥材等特色優勢產業的開發，牽頭興辦農民合作組織9個，成為政府推動農業產業化經營的有力抓手。王洼供銷社圍繞馬鈴薯產業發展，聯合23名農民經紀人，50家種植、販運大戶，組建王洼馬鈴薯購銷合作社，帶動大量馬鈴薯外銷，使馬鈴薯售價較上年增加0.12元/公斤，畝均增收100元以上。紅河辣椒合作社以“黨支部+合作社”模式，引導入社農戶由42戶發展到830多戶，辣椒種植面積由80畝發展到6000多畝，入社農戶人均純收入1064元，占農民人均純收入的46%，被全國總社評為示范專業合作社。堅持“由供銷社推動，農村能人帶頭，群眾自愿參與”原則，支持農民經紀人韓萬里牽頭聯合農民社員46戶成立的城陽中藥材專業合作社，發展訂單藥材800多畝，年固定推銷地產中藥材200多噸。楊坪中藥材協會以新產品試種推廣為工作重點，做給農民看，領著農民干，被確定為鄉土人才“科技特派員創業基地”。__養雞專業合作社以當地特色土雞為主，實施規模化養殖，已納入總社“千社千品”工程項目。

三是借助信息網絡，開拓農產品流通渠道。為了拓寬農產品流通渠道，爭取自治區供銷社支持，20__年創辦了__農產品信息網站。網站開通以來，免費給農民提供1500多條有價值信息，收到了很好的促購促銷作用。20__年紅河鄉共種植辣椒、西瓜等8000多畝，總產2.5萬噸，縣農副產品信息網站發布辣椒銷售信息，讓辣椒等蔬菜搶得商機，銷售形勢全線走紅，全鄉80%的種植戶借助網絡做“買賣”，網上交易額達到50%。辣椒銷售旺季，通過農副產品交易網售出辣椒9700噸，占總產量的75%，實現銷售收入575萬元，助農增收40萬元，推動辣椒產業健康發展，有效解決了農產品賣難的問題。

（三）突出重點，做強主業，推動農資流通網絡建設。

堅持以現代營銷方式改造傳統經營網絡，按照“上聯龍頭保資源，中聯系統建網絡，下聯農民保供應”的營銷思路，充分發揮優質產品、龍頭企業和銷售網點的作用，加快推進農資網絡體系建設。

一是依托優質產品擴大市場。發揮裕豐公司龍頭帶動作用，做實總代理總經銷，先后與漢中化工、楊凌肥業、中農金合、銅凌二銨等生產廠家達成產品區域總經銷總代理，依托化肥產品的質量、價格優勢，優先發展以集中采購、統一配送為核心的新型農資營銷體系，提高了市場竟爭力，擴大了市場份額，目前已輻射到西吉、隆德、甘肅鎮原、環縣、莊浪、靜寧等地，形成了區域性農資商品集散市場。20__年銷售農資3.2萬噸，農膜370噸，總價值2750萬元，市場占有率達到87%，發揮了供銷社農資供應主渠道作用。

二是依托龍頭企業整合資源。隨著農資流通體制改革不斷深化，縣農資公司受歷史形成的政策性虧損掛帳等歷史包袱和機制不活的制約，經營業務逐步萎縮。我們及時采取“擱置舊的、發展新的”措施，組建了縣社控股、職工參股的裕豐農資有限責任公司。新公司輕裝上陣，圍繞農資主營業務，以現代營銷方式改造傳統經營網絡，從整合系統經營網絡入手，兼并、重組2家社有企業和4家基層社，大力發展連鎖配送，擴大輻射半徑，在網絡內通過電話、傳真、計算機信息體系開展預約訂購，推動了連鎖配送，及時把化肥、農藥等物資送到村到戶，服務到田間地頭，讓經營者和農民都得到了實惠。20__年裕豐農資公司實現銷售1.8萬噸，市場份額占到48%，已發展成為有一定影響力和市場控制力的龍頭企業。

三是依托銷售網點保障供應。抓住商務部“萬村千鄉市場”工程試點縣機遇，以縣城建有配送中心，鄉鎮有連鎖店，村有加盟店為目標，按照“整合、規范、延伸、提高”八字方針，以裕豐公司為配送中心，改造建設鄉級農家店12個，村級農家店36個，經區商務廳等單位驗收合格率為100%。同時，實施化肥、農藥、種子等重要農資商品的“放心”工程，堅持“一批一檢”、“一品一檢”和“先檢后銷”的管理制度，著力做到“四個到位”（質量管理、價格執行、技術指導、優質服務到位）和“六統一”管理模式（統一標識、進貨、配送、價格、管理、服務），杜絕了坑農害農現象發生，保證了農資消費安全。

（四）黨委政府支持，創造可持續發展的良好環境。

近年來，__縣委、政府高度重視支持供銷社發展，認為供銷社根基在農村，主戰場在農村，服務的主要對象是農業和農民，重視、加強供銷社就是讓農業、農村、農民得利受益。

一是在政策上，制定出臺了《關于進一步推進供銷合作社改革與發展的實施意見》（彭黨辦發[20__]143號）、《關于加快發展農村合作經濟組織的實施意見》（彭黨發[20__]31號）、《關于加強全縣農業生產資料經營管理的實施意見》（彭黨辦發[20__]10號）、《__縣“萬村千鄉市場”工程實施規劃》（彭政發[20__]21號）等配套扶持政策。

二是在項目資金上，鼓勵支持供銷社參與地膜種植推廣等高效農業綜合開發項目，在每年農業生產資料供應旺季，都要調度一定的財政資金支持供銷社調運物資，并爭取固原市商務局把__縣“萬村千鄉市場”工程項目交給供銷社負責實施，扶持供銷社發展連鎖超市、農家店，在建設社會主義新農村中發揮作用。

二、農村現代流通網絡建設方面存在的問題。

農村現代流通網絡工程這項真正讓農民得實惠、企業得市場、政府得民心的建設新農村戰略工程，經過努力取得了一定成效。但還存在一些困難和問題：

三是將供銷社“農資進村”、“農產品進城”等連接產銷、雙向流通的網絡建設納入政府農村現代流通體系建設項目相關配套政策缺失。

四是要認真落實自治區政府將縣級供銷社經費納入同級財政的有關規定。五是對供銷合作社歷史形成的政策性虧損掛帳等等歷史包袱，要研究對策，妥善處理。

三、推動農村網絡建設又好又快發展的幾點建議。

供銷社是發展農村經濟的重要力量，也是發展農民合作經濟組織的重要組織形式，對于做好農村現代流通工作具有重要的促進作用。黨委政府部門要加強組織領導，強化政策扶持，加大扶持力度，努力為供銷社參與農村現代流通工作創造良好的環境。

一是加強組織領導。按照建設社會主義新農村的要求，從發展現代農業、促進農民增收、維護農民利益的大局出發，與農業、農村、農民這個全局問題緊緊地聯系在一起，擺上重要議事日程，加強組織領導，狠抓政策落實，以實施“新網工程”為抓手，切實幫助解決供銷社推動農村現代流通工作中出現的重大問題和實際困難，發揮供銷社經營點多面廣、倉儲設施齊備的優勢，加大農村現代流通工作力度，不斷完善縣、鄉、村三級網絡，建立以集中采購、統一配送為核心的新型流通體系，提高企業運行質量，努力把企業做大做強，打造以城帶鄉、城鄉互動、功能完善、流動有序、誠信和諧的農村現代流通網絡體系。

二是加大扶持力度。要把供銷社發展農村現代服務業工作列入政府的現代服務業發展規劃和扶持范圍，落實相關優惠政策。要認真落實區政府關于縣級供銷社經費納入同級財政的規定。對供銷社發展農村流通，推進企業改革過程中下崗職工，要按照規定統一納入當地社會保障體系和再就業規劃。對供銷合作社歷史形成的政策性掛帳等問題，要研究對策，妥善處理。發改、財政、商務、工商、國土等部門支持供銷社依法開展煙花爆竹歸口經營、再生資源回收、農產品購銷等業務；對供銷社領辦的農村新型合作經濟組織優先列入農業綜合開發、扶貧開發、科技開發項目，積極支持供銷社拓展為農服務領域；對供銷社發展的農村綜合服務社、專業合作社及鄉鎮“連鎖店”、村級“農家店”，在證照辦理等方面，要簡化審核手續，提供快捷方便的服務。

三是維護合法權益。在推進農村現代流通發展中，要按照全國總社要求，切實維護供銷社的合法權益，防止和糾正隨意侵占、平調和處置社有資產，截留其資產收益的做法，不得隨意改變供銷社及其所屬企事業單位的隸屬關系，不要隨意變動供銷社的組織機構，保持供銷社組織體系的完整性。對占用供銷社土地、房產、經營網點、設施等，要有償使用，給予相應的補償，推動供銷社更好地服務新農村建設，使供銷社真正成為農民經濟合作的帶動力量、農村現代流通的主導力量、農業社會化服務的骨干力量。

物業管理調研分析報告

做好住宅小區物業管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關xx城市形象的重大環境工程。為推動我縣城區住宅小區物業管理工作健康、規范進展，近期，xx縣人大經工委與縣住建、房管部門相關工作人員，深化我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個住宅小區和磨子東街社區，通過實地察看、聽取狀況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區住宅小區物業管理現狀及存在的問題等狀況進行了調查，詳細狀況如下：

（一）城區住宅小區的基本狀況。

據縣房管部門統計，目前我縣已建成住宅小區28個，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區的入住人口將超過6萬人，占到縣城區常住人口50%以上。

從調查來看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個特點：

1、住宅性質多樣。

主要有以下六類：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，安排居住，絕大多數已實行房改，如政府大院住宿區等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或安排。如財政小區、國稅小區、地稅小區、明珠公寓等。三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，一般規模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。

2、規模差別較大。

在調查的10個小區和1個社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區住房在100套以內，有的僅十幾套住房。

3、建設標準不一。

主體建筑方面，x年“5.12”汶川大地震以前建成的小區大多是預制板房，x年以后所建小區大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。配套設施建設方面，在紫苑進入xx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區條件相對較好，其他大多數小區只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等狀況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也只有紫苑等少數幾個小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴峻不足等突出問題，還有極個別小區進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴峻的安全隱患。

1、物業企業進展狀況。

從紫苑房產進入xx我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處于進展的初級階段?，F有物管企業16家，其中二級資質1家，三級資質15家，從業人員近1000人。專業化管理的小區21個，面積達86萬平方米。

2、業主大會及業主委員會成立狀況。

目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發揮了肯定作用的只有紫苑1家，其余大多數都沒有召開業主大會，沒有真正由業主代表選舉產生業主委員會，故大多數小區業主委員會形同虛設，還沒有步入正軌。

從走訪、座談的狀況看，僅紫苑等極少數幾個小區服務較為規范，業主較為滿足；金色東華小區投入近500萬元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發電設施，業主反響較好。大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，沒有明確的服務標準，服務質量相對較差，服務制度落實不到位，好一點的小區也僅有保安服務和修理服務。有的小區由于亂搭亂建、衛生狀況差等緣由，業主和物管嚴峻對立，消失拒交物管費甚至要求物管企業離場的尷尬局面。

我縣小區物業管理經過十多年的進展，初步建立起了市場化、經營型的'物業管理體制，對提升城市品位、優化群眾生活環境發揮了重要的作用。但是，由于城市小區的物業管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經濟的進展而產生的新型服務產業，因進展時間不長，當前我縣物業管理工作中還存在諸多問題，主要表現在以下幾個方面：

（一）執行規劃不到位。

調查發覺，在住宅小區的開發建設過程中，由于主管部門監管不力，施工過程中不能實時監管，竣工后不能嚴格根據規劃要求進行驗收，導致規劃設計被更改的現象非常普遍。一是業主購房時看到的規劃和實際交房時的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環境與售房時的承諾發生了變化，開發企業不兌現承諾，不履行合同，使業主權益患病損失；二是開發企業不嚴格根據規劃要求施工，隨便擠占公共用地，見縫插針，把規劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規劃設計要求的配套項目在建設過程中，有的被偷工減料，造成質量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴峻侵害了業主的利益，也為以后小區的物業管理、安全留下了隱患。

（二）管理制度不完善。

目前，我縣尚未出臺與國務院《物業管理條例》及《四川省物業管理條例》相對應的物業管理條例實施細則，給物業管理工作帶來許多不便，在詳細操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現在：一是物業管理用房的規劃、設計、建設、驗收、移交沒有詳細的要求和標準；二是專項修理資金難落實，公用部位修理難等問題。三是物業管理公司的招投標不夠規范，誰開發、誰管理的格局還沒有打破，業主根本沒有選擇物業服務的機會和權力。四是業主委員會的組建程序不規范，造成業主和物管企業之間的各種沖突因缺乏監督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務的業主由于得不到合理有效的服務而有看法，一些沒有繳費的業主則可以找出種種借口不盡義務。五是小區內常常發生的違章裝修、違規搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些詳細問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規依據。

（三）宣揚教育力度不夠。

從調查狀況看，社區、物管人員、業主委員會成員以及業主代表，普遍對物業管理法規不知或知之甚少。主要表現在：一是有些物業管理人員對物業管理職責權限不明確，對相關物業政策、法規領悟不透，經營理念還沒有從“管理型”向“服務型”轉變，不根據物業服務合同的規定履行義務，對待業主“生、冷、硬”，服務意識差，簡潔地把物業管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務，小區的衛生保潔、綠化養護、安全保衛不到位，造成衛生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發生；二是一些小區的業主不知道如何利用《物業管理條例》來維護自身的權利，遇到了問題無所適從，不是通過協商渠道和法律手段去解決，而是采納簡潔的拒絕交費等方法來激化沖突。

（四）物管服務水平較低。

調查發覺，一些物管企業低薪聘請一些文化低、沒有接受過特地培訓的人員上崗。即便是企業對員工進行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒走向由勞動部門參加的社會化職業技能等級培訓與鑒定，致使物業服務工作不到位，不按規范操作。另外，從業人員流淌性大、個人素養普遍較低，也影響了物業服務水平的提高。部分物業企業管理人員對住戶反映的問題不能樂觀主動解決。有的小區住戶反映小區公共區域長期無人打掃衛生，服務工作遠不能滿意居民的實際需求。

針對當前我縣住宅小區物業管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區住宅小區物業管理工作，提高物業管理水平，提出以下建議看法：

（一）嚴格執行規劃，建好一批精品住宅小區。

小區的規模、檔次直接打算物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xx形象的高度，科學規劃并嚴格監管，重點抓好在建和待建住宅小區建設。要引進幾家有實力的房地產開發企業，建設幾個高檔次的精品樓盤小區。建議相關職能部門要根據物業管理相關法規規定，依據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理方法和建設標準并嚴格組織實施。住宅小區規劃設計肯定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、車位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質量關，組織驗收應將小區各類附屬工程（含地下管道隱藏工程）列入驗收內容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩定的高度，合理規劃并分步實施，穩妥推動已建小區特殊是老舊小區配套設施改造和完善，逐步消退遺留問題，從根本上消退安全隱患和不穩定因素。

（二）加強監督管理，建立一套完善的管理制度。

一要嚴格落實前期物業招投標制度，督促開發商依法在銷售房屋之前面對市場公開擇優選聘物業管理服務企業，制定臨時管理方法并將之明示房屋買受人；二要嚴格落實物業承接查驗制度，房管部門和物管企業要全面參加小區竣工驗收，嚴格審查各項物業管理配套設施完成狀況，凡未完成配套設施建設的小區一律不能通過竣工驗收，物管企業一律不得承接；三要嚴格落實物業企業備案制度，嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料并報房管部門備案的制度；四要嚴格落實日常巡查制度，相關職能部門要與居委會相互協作，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批判，甚至取消其在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣闊業主的合法權益。五要嚴格落實沖突糾紛調處制度，對業主和物管反映的問題以及業主和物管企業存在的沖突糾紛，相關部門和社區應不推不躲，準時予以解決和調處。

（三）強化宣揚引導，探究一套良好的運行模式。

要通過電視、網絡、會議、板報等多種形式，廣泛深化宣揚國務院《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》等法規，營造推動住宅小區物業管理的良好輿論和法制氛圍。特殊是房管部門和各社區居委會要注意加強對居民的宣揚教育，增加廣闊業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分熟悉到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關懷支持的工作，也使他們充分熟悉到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器愛護自身的權利，同時履行好應盡的義務。要指導和關心物管企業開好業主代表大會，組建好業委會。要強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業管理企業遵紀守法，規范管理，更好地為業主供應服務，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業主體、業主自理、社區自治”“四位一體”的物管新模式。

（四）強化分類指導，打造一批物管示范小區。

要廣泛征集社會各界的看法和建議，著手制訂物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規范物業管理企業和業主的行為，區分新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍，促進物業服務健康運行。結合我縣住宅小區的現狀及特點，選擇部分條件較好的小區，樂觀探究市場化運行的物業管理新機制，真正實現優質優價、多方共贏；針對老舊住宅小區規模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難于起步的狀況，逐個進行調研、分析，實行多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業管理用房缺乏、公用設施修理困難等問題，試點推行“破墻擴院”、“小區自治”等管理模式，改善小區環境，提升管理水平。

調研分析報告

近年來，迫于學業、家庭、社會的壓力，青少年自殺率越來越高，青少年的心里健康越來越受到人們的關心。國家教委新頒布的德育大綱第一句就明確地提出：德育即政治、思想、道德與心理教育。明確地把心理教育作為德育的一個重要組成部分。所謂心理教育，是指根據心理活動的規律，采用各種方法與措施，以維護個體的心理健康及培養其良好的心理素質。

從內容來看，心理教育包括兩項基本任務：一項是心理素質教育，主要是教育與培養個體形成各種良好的心理素質，以助其學業、事業成功。另一項是心理健康教育，主要是使個體形成健康的心理，從而能適應社會，正常地成長、發展。我們針對青少年心理健康狀況對社區近200名學生做了調查。

在這次調查中我們發現：

1、深受自尊心的影響。青少年自我意識迅速發展，有著強烈的自尊心，很愛面子。這有其積極的一面，如要求自己在學習中不甘落后，也可能帶來消極的影響，如在生活中比穿戴、講排場。由于強烈的自尊心，表現在情緒上，一旦自尊心受到威脅或傷害，他們會產生強烈的不安、焦慮或憤怒；表現在意志上，青少年會努力維護自身的形象，對于別人的嘲笑、蔑視反應強烈，對于教師的忽視、壓制、不公平對待非常敏感。

2、心境的歡樂與焦慮交替。由于青少年主客觀矛盾的增多和青春期生理發育，其心境主要有歡樂和焦慮兩種，歡樂源于青春的活力，焦慮主要由于學習負擔所致。

3、意志控制增強，情緒逐漸穩定。青少年的情緒雖然比之成人易生易消，但畢竟比孩童時期有較大的抑揚，并逐漸趨于穩定，表現為意志對情緒的調控能力逐漸提高，情緒逐步帶有文飾、內隱、曲折的性質，以及情緒的傾向性正在定型化。

4、自覺堅韌性品質有所提高。青少年已能把個人目的和社會價值聯系起來，并逐步學會使個人目的自覺服從于社會利益。與此同時，青少年克服困難的毅力隨年級升高而增強，這同青少年責任感的培養和集體輿論的約束有很大關系。但總的說來，青少年的情意品質還不夠成熟，在挫折和失敗面前，還是容易表現出迷茫和動搖，并產生悲觀、畏難等消極情緒。

青少年時期是一個非常特殊的階段，個體從兒童進入青少年階段，其身心的發展起了重大的變化。因而形成了青少年時期的特定的基本矛盾，主要有以下四個方面：

1、新的性需要與社會地位的矛盾。

2、性成熟性意識增強與心理上道德上準備不足的矛盾。

3、新的獨立性需要與社會地位的矛盾。

4、新的獨立性需要與心理成熟水平的矛盾。

因此，從這個角度來看，青少年是人的一生中最容易偏離心理正常狀態從而導致不適應行為或心理健康問題的時期，是一個充滿危機的時期，因此青少年的心理教育工作不容忽視。

由于升學的導向與壓力，學校往往采用了一系列措施強化學習。頻繁的測驗考試，題海戰術，學生分數排位等等，導致競爭意識超前移入，學校內部競爭激烈，壓力劇增，使青少年學生無休止地陷于緊張、焦慮、擔憂、挫折等等不平衡狀態之中。

從社會環境方面來看，青少年的成長環境發揮著重要的作用，學生之間的攀比心、家長的嚴加管教，社會上一些不良風氣也不可避免地滋長，給青少年的心理健康造成不良的影響。

綜上所述，我們可以看到，家庭、學校與社會環境方面都出現了一部分促使青少年心理偏離正常狀態的不利的因素，對學生心理產生了一定程度的負面影響，因此，注重加強青少年心理教育不但非常重要，而且非常迫切。

**街道利用寒暑假，在加強青少年心理健康教育方面做到了三個幫助即：幫助學生維持正常的心理狀態，避免其出現不利的心理狀態；幫助出現了不利心理狀態的學生及時擺脫這種狀態，恢復正常狀態；幫助心理不健康的學生康復，使之恢復健康狀態，促進青少年的健康成長。

物業管理調研分析報告

依據縣政府統一部署，近日縣商務局會同房產局、城市管理行政執法局、xx鎮組成了調研組，對城區各集貿市場物業管理狀況進行了摸底調查，旨在加強城區集貿市場物業管理，改善市容市貌，制造良好的城市環境。

城區現有各類集貿市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建設。

集貿市場是城市的一個窗口，是城市人居環境和城市整體形象的一個重要體現。從調查的狀況看，我縣集貿市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣闊市民的.生活需求極不相適應，已經成為潛山打造宜居環境、提升城市品位、創建文明城市的最薄弱環節，也是城市管理的一個難點，存在的問題非常突出。詳細來講，主要是三個方面：

（一）綜合配套服務設施不完善，存在安全隱患。

旺業大市場商戶入駐后，開發商安良公司當時也曾聘請物業公司進行管理，劃定特地停車場，按標準收取物業管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素養參差不齊，物業管理費不能收繳到位，物業公司經營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業大市場、秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴峻。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴峻，急需整治改造。

（二）開發建設市場的企業建市場與管市場錯位，權責不明確。

（三）少數市場經營氛圍不濃、不景氣，經濟效益低下。

金源菜市場內有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經營外，市場內門面房盡管已售出，但大多數基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經濟效益非常低下。

集貿市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮居民和廣闊消費者利益息息相關。構建干凈有序的集貿市場交易環境，愛護經營者和消費者的合法權益，促進市場的富強和經濟進展，是加強集貿市場物業管理的根本目的?，F就下一步工作提出如下看法：

依據我縣城區現有集貿市場現狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監管職責：第一類是有特地管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現狀不變。零碑集貿市場由于已劃入零碑地塊老城區綜合改造項目范圍，不宜對現有市場進行改造。縣商務局應督促市場管理人員，加強對市場內部管理，確保市場安全。其次類是建成時間早，市場產權分散，居民區與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執法局管理。第三類是市場規模程度較高，商住戶較集中的旺業大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮、天柱山大市場、秀獅商業步行街、舒州農貿市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參加，全面推行物業管理。

物業管理調研分析報告

為打造xx企業品牌，運用現代管理手段，建立具有標準化、程序化和規范化的管理體系，提高企業戰略，宏觀調控經營，共創高效企業效益和社會效益，有力推動公司整體業務進展，依據公司董事和領導要求，本人進行了為期三周深化調研，現將工作調研小結如下：

1、企業投資環境優越，交通便利，周邊配套日趨成熟，進展潛力強勁。

2、市場定位精確，產品優質優價，吸引力大，前景寬闊。

3、小區配套設施標準性高。

4、精確把握市場脈搏。

5、經營理念鮮亮——制造優質生活空間，實現新城市主義現代生活。

6、企業的成功，全賴于鐵的紀律支撐。

7、人力資源及組織體系比較完整。

8、公司董事及高層領導調控意識超前，戰略目標明確，拓展思維清楚。

1、工程規劃、設計、施工等與物管連接脫節，給物業管理服務留下了后遺癥，加大經營成本，造成資源鋪張。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應自然排盡，作業自如。但目前每次洗清時，池內約40多公分的水無法自然排放，必需用水泵協作才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到肯定影響。再如，xx、二期車位配置與住宅數量不成正比，隨著業主生活水平的提高，業主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊急，長期如此將會導致秩序混亂。

2、營銷與物管關系脫節，公司在推銷產品前期，尚未按國家政策法規要求制定和簽署《前期物業管理服務協議》等規范文本。對業主入住后消失的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行為沒有明確的書面依據約束，這方面尚未引起足夠重視。

3、人力資源配置缺乏科學性，相關部門對物管隊伍人員的借調與共享還沒有明確方案，操作層員工面對多頭領導遙控，在詳細運作上，消失了錯亂局面，直接影響服務質量。

4、縱橫觀三個樓盤物管服務標準，尚未達到公司基本要求。例如：xx花園公共區域死角的清潔衛生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依舊存在；xx居休閑區噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物到處可見；xx華庭的廣場地面、區內噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫墻面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見，接靠會所鋪面的物件亂擺亂放，占道經營嚴峻，各門面招牌大小不一，亂張亂貼到處可見；從創藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環境衛生特別糟糕，在某種程度上，嚴峻影響了小區良好容貌。

5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無方案進行，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土暴露不準時補種，對行人踐踏的綠化植物無標識提示，養護專業水平一般。

6、安全管理意識一般，對區內各人工湖、溪流及裝修作業施工現場無任何安全提示或警告標識。

7、在設備設施管理維護方面，沒有規范設備臺帳和歷史記錄，全部樓盤的路燈無編號。如：xx花園若干車庫門鎖被人敲壞，門扇放開無人重視關上及修理；泳池機房無鎖，房門常常打開而無人重視，進入泳池區的小孩可隨便進入機房捉迷藏，時刻存在安全隱患。

8、保安隊伍紀律散漫，應變力量差，崗位工作馬虎應付，禮節禮貌、服務態度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰斗力弱。如：崗位當值隊員在吃飯時間消失空崗，引起相關部門不滿而投訴；若干隊員正規著裝在xx華庭管理處大廳內靜坐抽煙；各崗亭當值保安隊員對公司領導、各部門負責領導、小區業主、參觀看樓顧客進進出出，不理不睬；對外來人員進出小區沒有監控；巡邏保安對裝修工人不規范搬運材料和倒放垃圾嚴峻影響小區容貌衛生視而不見；隊伍訓練著裝款式不統一，整體局面較為混亂，隊伍建設有待整頓。

9、在客戶服務方面，從熱忱待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺工作可以，xx居和xx花園前臺待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務質量體系的建立（含投拆處理機制建立）、財務收費體系的建立，包括日常各種管理規章建立等基礎工作，尚未形成系統化、標準化。尤其在物業資料管理與財務收費管理方面，還停留于手工作業原始方式，工作效率較低。

10、從物業管理整體隊伍上看，土氣低落，人員素養參差不齊，業務培訓及績效考核機制尚未鋪開，整體業務素養較差，專業水準較低。尤其是各專業班組缺乏實操閱歷，加上監督力度不足，在管理上消失了較多盲點，由于工作權責模糊不清等緣由，導致了各部門各自為政的傾向，組織架構及崗位架構有待調整。

依據xx現有物業管理狀況及存在問題，建議以下改善：

1、建立規范管理體系，實行有效資源整合。

從公司進展戰略高度動身，避開低檔次樓盤服務牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓xx的牌子有力地推動各項目進展，建議成立“xx物業管理服務有限公司”，在物管全盤運作上，以xx華庭作為人力資源培訓和輸出基地，統籌兼顧好各項目業務工作，詳細整合方法為：

將現注冊的“中山市xx居物業管理有限公司”營業執照牌子申報改為“中山市xx物業管理服務有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點項目，申報注冊登登記屬項目管理處。即“中山市xx物業管理服務有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業管理服務有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業管理有限公司xx花園管理處”。今后的項目進展和命名，按此類推。

2、精簡機構，合理調配。

規范的企業，必需具備現代化管理手段，而現代化的管理手段主要體現在“管理體系現代化”和“管理工具現代化”。為有效實施各方面工作，依據物業管理行業工作職能，并結合xx實際狀況，現擬作以下整合：

a、在董事長的領導下，以董事總經理為企業負責制，由物業總監統籌調控xx屬下各物業管理項目經營運作，直接對董事總經理負責。

b、各物業管理項目負責人（管理處經理或管理處主任的命名待定）詳細負責和執行本項目工作事務，直接對物業總監負責。依據項目物業規模狀況，下設各班組，切實做好定崗、定員、定編工作，實行專業上崗，在近期內，逐步組建一支精干的、專業化的物業管理隊伍。

c、層級管理，權責分清，制定明確工作質量指標，并將詳細工作落到實處，責任到人。

d、設置明確管理組織架構和崗位架構（兩種架構圖附后）。

3、依據各部門職業工種，在作業上按預定工作效率目標、質量目標和成本目標執行工作，定期評估考核，抓好監控工作。

4、打好工作基礎，逐步建立完善的三級管理文件。

即“管理文件”（質量手冊）、“作業流程”（程序文件）、“執行文件”（規范表格），使之形成系統化、標準化、規范化。

5、實行管理處經理（主任）負責制和各崗位責任制。

6、提高管理檔次，樹立良好企業形象，對小區房屋、設備、住戶檔案資料及財務收費等管理，運用物業管理專業軟件操作，實行電腦化管理，提高工作效率。

7、在內部管理上，建立良好監督機制。

對內部各種任務落實，必需跟蹤驗證，以xx華庭為指揮中心，負責監控及信息反饋等工作，按工作量化指標，建立完善的服務質量體系運行評估工作，對客戶投拆、設備運行、安全服務、環境服務、修理服務等職能板塊工作做好統計分析、日檢、周報、月報等要求準時精確，軟件資料的管理標識明確，立卷、辦文、歸檔、存放、規范有序，對管理的`追溯，有依有據。在監督掌握上，依據每周工作狀況，每月定期召開服務質量體系運行評估工作會議，對不合格的服務事項，準時實行各種訂正和預防措施，并嚴密跟蹤反饋，不斷優化服務質量，令公司和業主放心滿足。

8、重視培訓，提高素養。

重點抓好公共培訓部分和部門業務專題培訓工作，以轄管三個樓盤中消失的實際案例為培訓教材，舉一反三，激發員工鉆研業務愛好，努力提高全體員工業務素養。

9、獎懲分明，優勝劣汰。

增加員工危機意識，對業務力量差，經反復培訓仍停留于落后狀態，工作紀律馬虎散漫，違紀違規或損害公司利益及形象的低劣員工，必需按章處理；對表現優秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務之星”的好員工，經董事及公司領導認可后，賜予嘉獎和表彰，提高員工的驕傲感和職業感和歸屬感，增加員工和團隊的戰斗力。

10、開源節流，掌握成本。

在原有資源基礎上，嚴格掌握各項費用開支，凡屬一切經費開支，必需按方案報批執行，嚴格掌握辦公物品和各種物料合理使用，抓好水電公用支出和相關節能工作，實行公司資源共享。

加大對物業管理收費和停車收費的追繳力度，切實提高收繳率，對長期欠費“釘子大戶”緊密跟蹤，共同維護公司經濟利益，經多次溝通仍無法妥當解決的，必要時實行相應法律途徑進行追討。

大力拓展有償服務，增加經營收入，彌補經費不足部分，親密凝視月度、季度、年度支出數據對比，確保財務收支良性循環。

11、強化工作協調，促進團隊合作。

以總經辦或行政人事部為牽頭組織，由物業公司負責擬案，對物業的竣工驗收、接管、移交、包括營銷業務關聯等工作，必需有親密的溝通協調，對相關任務的調度或協調，必需有明確的《工作任務單》或《工作聯絡單》，對每個環節的工作均有時效約束，對已完成的工作驗證，雙方必需簽字認可，將明確的“工作調度（反饋）流程圖”納入公司制度化，避開工作上消失扯皮拖拉現象，確保公司正常運作。

12、規范物管文本，協調銷售業務。

編制《前期物業管理服務協議》、《管理公約》，《裝修管理規定》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》等規范的物管文本，按房地產行業慣例操作要求，使管理經營有章可循、有法可依。

13、重視窗口服務，作業指引清楚。

為便利業主業務辦理，將重要的如“業主收樓手續辦理流程圖”和“裝修手續辦理流程圖”等精裝制作，并公示于客戶服務中心大廳，這樣既便利業主閱示，也利于員工操作。

14、《議事日程》明確，行政統籌到位。

在日常事務統籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會時間規定、工作方案及總結上交時間規定、費用收繳狀況報表上交時間規定、每月服務質量評估分析會時間規定、各部門用資方案上交時間規定、辦公用品使用方案上交時間規定、修理材料選購方案上交時間規定、業主每月入住狀況報表上交時間規定、小區物業綜合例檢時間規定等，均列入公司的議事日程。

15、規范員工著裝，樹立公司形象。

按各部門工作性質，統一配置工衣，規范員工穿戴，樹立良好形象。

16、規范公司財產和物資管理，維護公司利益。

對公司物料物資和各種器械妥當管理，專人負責，定期清倉查庫，嚴格按倉庫物資管理規定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財產物資流失和損失。

17、高度企業戰略，階段達成效果。

a）在三個月內，有效克服“臟、亂、差”現象，使三個樓盤整體環境容貌發生“一小變”。

b）在半年內，使xx物業管理全盤運作完全步入正軌。

c）在一年內，基本按iso國際化標準模式導入物業管理體系，為公司的認證和創建示范工作打下扎實基礎，無論在隊伍建設或小區管理上達到“一中變”。

d）在一年半內，正式通過iso認證，無論從管理或服務上達到系統化、標準化、規范化、科學化；以國家示范小區為標準要求，將xx華庭管理項目創建成為市級“示范住宅小區”稱號。

e）在兩年內，將xx華庭管理項目創建成為省級“示范住宅小區”稱號，在中山物業管理領域中受到地方政府和同行的認可。

f）在三年內，將xx華庭管理項目創建成為國家級“示范住宅小區”，使xx的企業品牌推向房地產行業的前列。

綜上所述，敬請董事及公司領導審核指正。我信任，在公司董事和各級領導的大力支持和細心指導下，在全體員工的共同努力下，我們將堅決不移地按總公司的進展方針和預定的戰略規劃拓展工作，只要我們實事求是、集思廣益、擅長探討、總結創新，xx的服務品牌肯定會獲得全方位的提升！

以上報告，敬請上級領導審核批示。

產品需求調研分析報告

中國it市場指數網。

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本次調研的主要目的是了解華強北電子市場消費者對于購買消費類電子產品的導購需求情況。問卷由研究部設計，共發出打印版本問卷150份，回收有效問卷134份，另回收網絡調查問卷32份，合計回收有效問卷166份。由深圳華強中電市場指數運營管理部劉淑芝等7人，及華強電子網產品部肖艷琴等3人負責問卷發放與回收，于2月22日、23日兩天下午，在華強北的賽格電子市場、華強北電子世界、國美、蘇寧等外部路口對過往消費者進行攔截式隨機問卷調查。

本次填寫問卷的人群有98名男性，67名女性，一名性別未填；其中在20-30歲之間的有124名，占了74.7%，是華強北消費人群的主力軍；其次是31-50歲人群，有28人，占16.87%；50歲以上的僅4人。年齡層次統計表明，華強北電子產品消費者以30歲以下的年輕人為主體，占了超過8成的比重。

購買渠道選擇。

1、商品價格、商家信譽、售后保證和服務態度是消費者購買產品的主要考慮因素，對進貨渠道、交通狀況和商品相關配件情況不大關心。

通過調查數據顯示，消費者在選擇購物地點時，尤其關注商品價格、商家信譽和售后保障，分別有109人，111人，110人選擇了以上選項，另外選擇服務態度的有97人，而進貨渠道、交通狀況和相關配件情況則較少人選擇，60人將購物環境作為主要考慮因素。

2、消費者購買電子產品前，一般會先上網了解產品、賣方信息。

由于互聯網的廣泛普及和電子商務的快速發展，同時伴隨著it消費類產品型號的不斷豐富，消費者尤其是年輕的電子消費者在購買產品前，已經很少無直接目的地去賣場選購產品。在購買產品前，他們一般會上網查詢相關產品的報價型號技術信息和商家信息，或者先通過朋友了解產品信息或者商家推薦，到達賣場后采取直奔主題的方式選購。

調研數據發現，在購買消費電子產品前，有117人會先上網了解產品或商家信息，41人選擇先通過朋友了解，而選擇“隨便逛逛，看到喜歡就買”的只有12人。

以上統計數據提醒了it廠商和經銷商，在如今的網絡發達時代，網絡促銷已。

經成為一種主流的促銷方式，同時，提高商家的信譽和美譽度，建立良好的消費者口碑，對于搶占市場份額、提高銷售量，有重要的作用。

3、品牌專營店、3c賣場、傳統it賣場是購買it產品的主要渠道，電子商務網站份額增速明顯，綜合商場/超市少有人關注。

在購買渠道的選擇上，品牌專營店、3c賣場和傳統it賣場是消費者選擇的主要渠道。分別有50人和51人選擇品牌專營店（如蘋果授權專賣店、三星專賣店），傳統it賣場（賽格數碼廣場、華強電子世界等）作為購買渠道，兩者在份額上幾無差距；有70人選擇去3c賣場（國美電器、蘇寧電器等）購買，是選擇人數最多的渠道。分析師認為，質量保證，商家信譽和售后服務是3c賣場相較其它渠道的主要優勢所在，也是消費者選擇3c的主要原因。另外，有18%的消費者主要考慮去電子商務網站購物，電子商務b2c在近年飛速發展，在商家信譽，商品質量、售后保障和物流速度上都不斷完善，各大b2c網站競爭激烈，消費者在電商網站的購物體驗也越來越好，份額增速較為明顯。綜合商場和超市在消費者的選擇渠道上幾乎不被關注，只有5人將其作為選項。

可以看到，3c賣場、傳統賣場和品牌專營店是消費類電子產品的主要售賣渠道，將長時間占據市場的主要份額，同時電子商務發展迅猛，已經成為一股不可忽視的力量，但要完全趕超實體店，目前不具備足夠條件。

導購需求。

1、大多人不夠了解華強北電子市場，且希望獲取產品售賣地點和促銷信息。受訪問的166名在華強北消費電子市場外部路口的消費者，有74名表示比較了解華強北各個電子市場，占比44.6%；另外92名表示不了解華強北市場，占比55.4%。由于本次調研地點選擇的是華強北電子市場外部，所以了解華強北電子市場的人群中有一部分是在華強北工作的人員。綜合考慮，大部分想到華強北購物的消費者，其實都很難直接找到具體的售賣地點。

對華強北市場不熟悉的人群中，希望取得以下三方面的信息：專營店、賣場和商場的位置信息；不同電子產品分布區域信息；促銷活動信息。以上三方面信息的需求人數沒有明顯差異，選擇的人數都在50人左右，另外需要諸如如下圖：

2、購買電子產品時，消費者會注意或者去尋找指示牌。

在關于購買電子產品時，消費者是否會注意門口、通道懸掛的指示牌的選擇中，有79人明確表示會注意，81人表示“還行，偶爾注意一下”，僅有6人表示從來不看。無論是否了解電子賣場的位置或者賣場內部的具體區域分布，消費者都會有意識的注意或者尋找指示牌。華強北電子市場眾多，且電子消費品品類復雜，商戶林立，若沒有指示牌的指導，消費者可能需要花費多倍的時間去尋找和挑選。調查數據顯示，有96%的消費者在購物時會注意或者偶爾注意指示牌。

從上面的關注比例可見，指示牌已經成為大型電子市場消費者購物的必需，缺少指示牌的指引，消費者很難短時間找到相應產品售賣地點。

3、消費者希望取得華強北電子市場導購圖，最佳方式為在各大賣場樓梯口處設置導購牌。

調查數據顯示，有39人認為“不需要為購物者提供華強北電子市場導購圖”，占比23.5%，有127人認為需要，占比76.5%，超過四分之三。76.5%的比例相對之前“不了解華強北市場”的55.4%的比例，要高出不少，這說明，在了解華強北電子市場的人群中，亦認為有必要為華強北消費者提供導購圖，這樣，既方便了消費者購物，對商家的促銷和廣告也有一定作用。

在認為需要為消費者提供導購圖的人群中，有79人認為可以以“在賣場各層樓梯口處設置導購牌”的形式提供，這也是最多的選擇。另外，選擇“以招牌/宣傳單形式放于地鐵口/公交站臺旁”，“在各大賣場入口處設立人工咨詢臺”，“在賣場入口處設立自動購物導航服務，自動打印賣場地圖”的分別有50人，49人和44人，三者區別不明顯，但也是主要考慮的方式。另外也有消費者提到可用電子顯示屏的形式提供給消費者。

4、在購買產品的信息需求上，商品的價格信息對消費者購買幫助最大，市場熱門產品信息也備受關注。

調研數據顯示，有99人認為“商品的價格信息、降價信息”對消費者購買電子產品有幫助，89人認為熱銷產品排行是有幫助的；“主流產品型號”、“新品信息”、“誠信商家信息”都有很大部分消費者選擇。在選擇其它的人群中，有消費者認為“推薦性價比高的產品”對購買有幫助，同時可以告知消費者，如何辨別山寨產品。

通過本次調研發現，華強北電子市場消費者年輕人居多，且多數往傳統it賣場、3c賣場、專營店購物，大部分對于華強北電子市場不大熟悉，在尋找購買消費電子產品的地點時候常需要關注指示牌，且認為有必要提供華強北電子市場導購圖，導購圖的放置方式可以多樣。另外，賣場外部和內部的位置圖，市場的價格信息、降價信息，促銷信息、熱門產品信息對消費者購買產品有很大幫助。（更多專業市場研究報告請登陸http:///）。