代履行協議 物業未能履行合同(匯總5篇)

我承租了當地軍區招待所的房屋一間,合同期為兩年,在將近一年時軍區招待所將我這間房屋連同其它房屋共十一間租給了一個政府辦事處,他們簽訂的合同是我合同期滿后,將我的這間房屋歸還給他們,請問在這種環境下我還有沒有承租這間房屋的權利了,另外我的房屋現在沒有到期,這個辦事處的勢力很大,辦事處的主任托派出所的人想把我趕走,所以來查我的治安證,我去辦還不給我辦,派出所的人讓我離開這個地方,否則,把罰款交了才可以辦,實在沒有辦法了,我決定離開這,可是軍區招待所又不讓我離開,說我的合同期不到,讓我賠償軍區招待所的損失.他們將要向法院提起訴訟,可辦事處的主任卻說,這間房屋他們還在交租金呢招待所收的是雙倍的租金,請問老師在這個糾紛中我該怎么辦.

【解答】 你是否辦理《治安證》與承租該房并不存在直接的沖突。你與軍區招待所的租賃合同應繼續有效，如果你沒有按照規定辦理租賃房屋的治安許可證，則公安機關有權依法予以一定的處罰并糾正違法行為。軍區招待所與政府辦事處的租賃合同中有關你承租的那間房屋的部分應屬于無效，不過這個問題應當由軍區招待所和政府辦事處來解決，與你沒有直接的關系。如雙方起訴，你可以作為第三人參加訴訟。

認為靜源居小區的開發商沒有履行購房合同上的承諾，該小區半數以上的業主委托業主委員會向法院起訴，請求法院判令被告中房集團華北城市建設投資有限公司承擔違約責任，賠償經濟損失。據悉，這是本市首起業委會起訴開發商案。

靜源居小區業主委員會的起訴稱，開發商在和小區業主簽訂的購房合同中承諾該小區內建3棟樓，竣工圖紙上也標明“三棟樓均已經完工”，但是實際上計劃建設二號樓的某研究所到現在還沒有拆遷……為此，該小區的業主們認為開發商沒有履行合同約定，于是委托小區業主委員會向法院起訴。

據了解，目前在涉及公共利益的房地產糾紛案件中，一般情況下都是由部分小區業主代表作為訴訟主體，向開發商主張權利，法院在審理這類案件中把幾十或幾百個不同原告起訴同一個開發商的案件合并審理。或者是由小區業主代表先行起訴，而更多的業主在后面等待觀望，如果法院作出對業主有利的判決，其他業主再隨后起訴。而由小區業主委托業主委員會起訴開發商的案件目前還極為少見。

昨天，有觀點認為因不具有財團法人的辦公要件，業主委員會只能受業主委托作為訴訟的參加人，不能單獨承擔民事責任和享有民事權利，所以在此案中，業主委員會是否具有訴訟主體資格，將成為今后爭議的焦點。而對此，中國消協法律顧問邱寶昌律師則表示，業主委員會作為原告起訴開發商從訴訟主體資格上完全沒有問題。業主委員會作為全體業主選舉出來的機構，可以獨立承擔民事責任，享有民事權利，既可以作為原告也可以作為被告。《物業管理條理》賦予了業主委員會上述權利，業主委員會在代表業主行使民事權利的過程中，應經過業主大會授權。

中國n省w公司與f國s公司于1995年1月26日簽訂了《補償貿易合同》。合同規定s公司向w公司提供由y國k公司生產的加工番茄醬成套設備，生產能力為每小時20噸原料，并提供該設備二年的零配件、備用件、檢測化驗用儀器、設備的安裝和技術服務。設備主要部件裝船離岸的最后日期不遲于1995年5月20日，剩余部件在1995年6月15日前空運到北京機場。合同總金額330萬美元(其中設備款290萬美元、s公司在1995年7月底前支付w公司用于生產啟動的預付款40萬美元)。w公司分三年以該設備生產的番茄醬償還全部款項。合同于1995年3月14日經n省對外經經濟合作廳批準生效。

申請人w公司的索賠要求和理由

雙方簽訂的生效后，w公司積極開展了建廠、安排番茄種植等一系列工作。為使1995年7月正式投產，w公司進行了廠房及配套設施的建設、國內配套設備的購置、9200畝番茄的種植(95年3500畝、96年5700畝)、派出技術人員、管理人員和崗位工人學習培訓、辦理報關商檢、保險、進出口代理、工商登記、土地購置、儀器衛生檢驗以及保險、消防等手續。同時，w公司還從1995年3月至1996年4月付給被申請人810萬人民幣和13萬美元。

但是，在合同規定的期限內，s公司既沒發運任何設備，也未支付分文用于生產啟動的預付款，其違約行為造成w公司的重大經濟損失。

為了彌補w公司的損失，更主要的是w公司出于友好合作的良好愿望，雙方于1995年8月17日簽定了《備忘錄》和《補充協議》?！秱渫洝芬幎ǎ簽榱藦浹aw公司種植者種植番茄的經濟損失，s公司于1995年11月底前償付w公司20萬元人民幣?！堆a充協議》規定s公司應于1995年9月底前發運設備。

但s公司仍未履行上述義務，既未支付20萬元人民幣，又未發運設備，致使w公司的經濟損失繼續擴大，雙方于1995年12月2日進行緊急協商。為了保證96年度的生產能如期進行，雙方在《補充協議》中明確規定s公司于1996年2月15日將番茄醬設備裝船發運離港。

s公司逾期仍沒有發運設備。而番茄生產的性很強，雙方于1996年3月8日再次簽定《設備發運協議》， 《協議》規定s公司必須于1996年3月27日前把全套番茄醬生產線設備(包括化驗儀器和設備配件)空運到北京航空港交貨，s公司則保證退款。

該《協議》簽定后，w公司做好了接運、安裝的一切準備工作。為了及時接運設備，申請人按照集裝箱的數量組織安排了14輛國內卡車前b市空港。但s公司仍未發運任何設備。3月28日17時，w公司致電s公司：“如不能在3月31日前到達b市航空港，我方將向貴公司提出賠償追索起訴。

1996年4月初，雙方就合同履行中的問題進行討論。當時傳聞國家將不再對補償貿易項目的進口設備實行減免海關稅的優惠政策，在s公司承諾海關稅由其負擔并保證w公司7月份試車投產的前提下，雙方擬以建立合資企業的方式繼續履行原合同。但有關合資企業的協議及各項文件并未簽和報批，而經證實國家對補償貿易項目的進口設備實行減免海關稅的優惠政策截止期是1996年底，因此，擬建合資企業事項并沒有實際取代原補償貿易合同。

對合同繼續履行有實際意義的是4月5日《關于由補償貿易改為中外合資經營企業的協議》和《關于合營企業設備購置協議》中關于設備到貨期的規定，在《關于由補償貿易改為中外合資經營企業的協議》中規定，s公司應在4月下旬完成設備的購置發運工作?！蛾P于合營企業設備購置協議》中規定，分兩批運到中國t港：第一批貨于 1996年5月20日到岸，第二批貨不得遲于6月20日到岸。

w公司按照約定繼續進行1996年的番茄種植和番茄醬的生產準備工作。但在4月27日，w公司接到s公司寫為“4月19日”的傳真和設備生產廠家4月18日、4月26給被申請人的傳真，告知設備可能延遲裝運、最早的航班也只能在6月29日以后到達、設備主件“蒸發罐”有可能被轉賣、不能保證在96年的番茄生產季節投產。w公司立即回傳真表示拒絕：“任何晚于5月10日啟運設備的安排，我們都是不能接受的。”并明確告訴s公司：“請貴公司注意：如果由于設備不能及時到貨，而影響我司安裝生產，我司將不會再進行這項易，而要求退回催款，追賠損失。”

5月2日，s公司傳真告訴w公司，他們“在設備問題上遇到了很大的麻煩……請你們不要進行今年的番茄種植計劃。”這意味著：不僅96年已經大面積種植的番茄、與種植者簽定的番茄收購合同等事項將必須賠償，而且w公司96年生產番茄醬的工作計劃也已經落空。這是w公司所無法接受的，w公司在5月3日的傳真中明確表示了自己的態度，并強調“再次提醒貴公司注意，如果設備不能如期到貨，我司將對貴公司提出索賠起訴?！?/p>

隨后，w公司被告知番茄醬生產設備主要部件已被生產廠家轉賣，重新生產需要相當長的時間和周期，96年投產已毫無可能。由于s公司不履行合同的行為，已給w公司造成巨大的經濟損失。5月17日，w公司傳真s公司：“鑒于上述情況，我司不得不決定，中止我們之間的協議關系，要求貴方全部退回我們預付的設備款項，并賠償我們的經濟損失”。

s公司對于w公司巨大的經濟損失和解除合同的要求置若罔聞，在5月20日的傳真中單方面將設備的裝運日期改變為96年年底，并要發運少量對投產無實際意義的設備，這是一種單方面的人為地擴大損失的行為。w立即告知s公司：即使s公司發運了設備，w公司也不提貨，自1996年5月17日后，雙方只就處理合同解除的遺留問題進行商談，不存在合同繼續履行的問題。

對于w公司如此明確態度，被申請人繼續一意孤行，在6月3日傳真中，s公司要求w公司以書面方式明確，”否則，部分設備的裝運將按計劃進行?！眞公司當即將“關于重申終止補償貿易合同的函”傳真給s公司，重申：“1、自1996年5月17日，終止雙方所簽合同。2、要求退還我方向你方支付的預付款。3、要求賠償我方相關投資損失?！?/p>

此后，s公司竟然違背國際商貿的一般準則，單方面人為地擴大損失，在7月中旬和8月初，w公司收到s公司分別于6月17日和7月18日發運部分貨物的通知，這兩批貨物在價值不足設備款的15%;在項目上屬于支架、鏍栓等非主要零部件，根本無法形成生產能力，理所當然地為w公司所拒絕。

w公司所遭受的巨大經濟損失，是由于s公司不履行補償貿易合同的行為造成的。因此，w公司請示仲裁庭：裁決解除雙方的《補償貿易合同》; 裁決s公司退還w公司預付的設備款810萬人民幣和13萬美元，并補償該款項的銀行同期利息。

裁決s公司賠償w公司的經濟損失。其全部損失包括：(1)設備預付款人民幣810萬元、美元13萬元;(2)設備預付款的銀行同期貨款利息,共計人民幣117.5萬元(截止到1996年12月)，請求仲裁庭按實際發生的利息裁決;(3)廠房建安損失，按實際發生額計算為人民幣435萬元;(4)種植番茄損失，按實際發生額計算為人民幣514.3萬元(5)本案仲裁費人民幣25.358萬元。

被申請人s公司的答辯陳述和理由

中國國際貿易仲裁委員會受理本案后，仲裁委員會秘書局于1996年8月20日按w公司《仲裁申請書》中提供的s公司在h的法定地址用特快專遞向s公司寄送了本案仲裁通知、仲裁申請書及附件、仲裁規則及仲裁員名冊 。1996年8月22日，快件公司通知仲裁委員會局稱在h的公司已關閉，該書件被退回。

1996年9月5日，仲裁委員會秘書局又按w公司提供的s公司b市辦事處的地址用掛號再次向其寄送了本案仲裁通知、仲裁申請書及附件、仲裁規則及仲裁員名冊。但s公司未在仲裁規則規定的期限內指定仲裁員、提交答辯書和反訴材料。

1996年10月30日，仲裁委員會秘書局仍按s公司b市辦事處的地址向其委托送達了本案仲裁通知的復印件、仲裁申請書及附件、仲裁規則和仲裁員名冊，要求s公司按仲裁規則的要求提交書面材料。如逾期不提交，仲裁委員會將繼續進行仲裁程序。但s公司仍未提交任何書面材料。

w公司按照仲裁規則指定了仲裁員。由于s公司未在規定期限內指定或委托仲裁委員會主任指定仲裁員，仲裁員委員會主任根據仲裁規則第26條之規定為其指定了仲裁員。由于雙方未在規定期限內共同指定或共同委托仲裁委員會主任指定首席仲裁沒。三位仲裁員于1996年12月17日共同組成仲裁庭，審理本案。

1996年12月17日，仲裁委員會秘書局委托e律師事務所向s公司送達了開庭通知。

1997年2月18日，仲裁庭如期開庭審理本案，w公司派仲裁代理人出席了庭審，而s公司未派代表或仲裁代理人參加開庭，也未提交任何書面材料，仲裁庭根據仲裁規則第42條“仲裁庭開庭審理時，一方當事人不出席，仲裁庭可以進行缺席裁決”的規定對本案進行了缺席裁理，在庭審過程中，w公司就事實作了口頭陳述并回答了仲裁庭的提問。

1997年2月20日，仲裁委員會秘書局委托e律師事務所向s公司送達信函，將開庭情況告知s公司，要求其如對w公司的仲裁申請書及附件材料有意見或異議，或者要求仲裁庭對本案進行第二次開庭審理，應在1997年3月14日前以書面開工提出，逾期，仲裁庭將不再接受過期材料，并將根據現有書材料和開庭審理查明的事實作出裁決。

1997年3月11日，仲裁委員會秘書局委托e律師事務所向被申請人寄送了w公司庭后提交的補充意見及附件，要求s公司如有意見或異議，應于1997年4月4日前書面提出。逾期，仲裁庭將不再接受過期材料，并將根據現有書面材料和開庭審理查明的事實作出裁決。但s公司始終未提交任何書面材料。

[仲裁庭意見]

關于適用法律

本案當事人在《補償貿易合同》第十二條中已約定，雙方的爭議依據中華人民共和國法律解決，因此，本案仲裁適用中華人民共和國法律。

關于合同的履行

仲裁庭注意到本案合同是一項補償貿易的合同，除《補償貿易合同》外，還 有2個合同：即《設備進口合同》和《產品返銷合同》。

根據《補償貿易合同》第十條規定，《設備進口合同》是其附件a，《產品返銷合同》是其附件d，連同其他附件，構成合同的完整性?！堆a償貿易合同》只是在包括所有附件時，才完全有效，而且《補償貿易合同》第一條3款規定：“附件a、b、c、d、f、g是不可撤銷及具有同等效力。”因此，仲裁庭認定，所稱履行本案合同，包括作為a的《設備進口合同》和作為附件d的《產品返銷合同》的履行。

仲裁庭注意到，作為本案合同的附件a的，《設備進口合同》第二條2款明確規定“設備主要部件裝船離岸的最后日期不遲于1995年5月20日，剩余部件將在1995年6月15日前空運到港。

仲裁庭也注意到，即合同規定的交貨期的近一年后，s公司還在向w公司表示 “很遺憾在歐洲我們在設備問題上遇到了很大麻煩”。這就是說，雖經w公司多次給予 s公司以額外的時間來履行合同，s公司仍就沒有能力履行，已構成根本違約，根據《中華人民共和國涉外經濟合同法》第二十九條一、二、款的規定，w公司有權解除合同。w公司于1996年5月17日和6月6日兩次書面通知s公司“自1996年5月17日，終止雙方所簽的補償貿易合同”是合法的，仲裁庭認定這兩個書面通知是有效的。

關于w公司的仲裁請求

(1)仲裁庭支持w公司的第1項仲裁請求，仲裁庭認定：解除《補償貿易合同》;該合同，連同包括《設備進口合同》和《產品返銷合同》在內的各個附件，都已于1996年5月17日終止。

(2)仲裁庭審閱了w公司提交的文件、單據和證據，證明w公司確實在不同月份向被申請人支付了預付設備款等共計人民幣8，100，000元和130，000美元。由于s公司沒有履行設備交貨義務，w公司的第2項仲裁請求應予支持。仲裁庭認定：s公司必須在本裁決規定的限期內向w公司支付人民幣8，100,000元和130,000美元。

(2)仲裁庭還認定，被申請人應向申請人支付上述款項的利息。仲裁庭審閱了w公司提交的“利息計算依據”，認為是合理的，申請人只計算到1996年12月，仲裁庭認為應考慮w公司的“請求仲裁庭按實際發生的利息裁決”請求，利息應計算到本案的裁決之日，即1997年7月10日(175,000+8,100,000+130,000×0.01× 6.3=1,753,277)。仲裁庭認定：被申請人必須在本案裁決規定的限期之內向申請人支付利息人民幣1,753,277元。

關于w公司的其他經濟損失

仲裁庭審閱了w公司提交的關于其經濟損失的材料，仲裁庭注意到，所有經濟損失共有2項。仲裁庭的意見如下：

(1)廠房建安損失：人民幣4，350，000元，包括建筑安裝工程、工資、差旅費、設計費、培訓費、外貿代理費和其他 。仲裁庭認為以上費用，除培訓費和外貿代理費外，均應轉為w的固定資產，二項固定資產為w公司所有，因此不是損失。關于培訓費，根據《補償貿易合同》第五條的規定，應由s公司提供培訓。而w公司提出的培訓費用是請f罐頭食品廠培訓而發生的，已超出本案合同范圍，仲裁庭不予支持。關于外貿代理費，申請人沒有提供單據或其他證據，仲裁庭也不予支持。

(2)種植番茄損失：人民幣5，143.000元，包括種籽、地膜、圍簾、化肥、筐箱、人工費、其他、賠償費。仲裁庭審閱了w公司提交的有關文件、單據、證據，認為這些損失確是由于s公司未按時付設備而造成的。s公司應該予以賠償，仲裁庭支持w公司的這項仲裁請求。

(3)仲裁費的承擔。 仲裁庭認為，鑒于被申請人未履行合同，是根本違約，應承擔本案仲裁費。

[仲裁裁決]

解除《補償貿易合同》;該合同，連同包括《設備進口合同》和《產品返銷合同》在內的各個附件，都已于1996年5與17日終止。

s公司應向w公司支付人民幣8，100，000元和130，000美元。s公司應向w公司支付人民幣1，753，277元，作為賠償上述款項的s公司應向w公司支付人民幣5，143，000元，作為賠償w公司的經濟損失。本案仲裁費共計人民幣371，006元，全部由s公司承擔。

以上各項款項全計，s公司應向w公司支付總額為人民幣15，367，283元和130，000美元，s公司必須在1997年8月25日前支付完畢。逾期不付，則加計年利率為8%的利息。

[索賠指南]

在這一起補償貿易合同索賠案例中，有二點是值得引起我們注意的。

在補償貿易合同中雙主當事人的權利和義務是什么?這與補償貿易合同的性質和特點有關。

補償貿易是國際經濟貿易中的一種特殊貿易方式，它是由合同當事人一方向另一方提供設備(包括機器設備、技術、必要的原材料及勞務);在一定期限內，由設備進口方用進口設備所制造的產品或所得收益進行償還是以設備和用設備生產出來的產品或所得收益的交換;它的“償還”是在取得設備后的一定期限以后逐步完成的，即具有延期支付的性質;按照補償貿易取得的設備由進口方取得所有權，用以償還設備的產品在轉移給設備賣方后，設備出口方即取得所有權。

應該說，補償貿易方式對于設備進口方是風險較小和風險滯后的，因而在第三世界國家中廣泛采用。在雙方簽定的補償貿易合同生效后，設備出口方(即本案中的s公司)便負有向設備進口方(即本案中的w公司)提供設備的義務。由補償貿易合同的基本性質決定，w公司無需用貨幣來支付所進口的設備，而是用這些設備所生產出來的產品分批償還。在經n省對外經濟合作廳批準的本案合同中，是以“番茄醬”作為補償產品，并且，由補償貿易合同延期支付的性質決定，w公司也不需要在設備未到達前(甚至設備未生產出產品前)向s公司支付現匯。但s公司完全不履行該合同項下的義務，反而三番五次地要求w公司給其支付現款，迫使w公司分別多次向其支付了810萬人民幣和13萬美元的現款。

在w公司未得到任何設備的情況下，s公司屢次把申請人給其支付巨額現款作為發運設備的先決條件的行為，更加嚴重的是，s公司在收取w公司巨額現款后，并沒有將此款支付給設備生產廠家用于購買設備，致使生產廠家多次拒絕發貨、取消空運、轉賣設備主要部件，最終導致了合同不能履行，導致了申請人遭受巨大經濟損失。

因此，本案仲裁庭作出要求s公司承擔全部違約責任，賠償w公司經濟損失的裁決是公正的，維護了w公司的合法權益。

在解決國際經濟貿易糾紛中，一方當事人經常以“不理會”作為對待索賠訴求的方式，導致缺席仲裁或缺席審判發生。通常缺席的是被申請人或被告，尤其是當其欠債被原告提出仲裁或訴訟索賠時，原告缺席只發生在其面臨一個更大金額的反訴時，被告缺席的主要原因是當其為皮包公司時，也有個別有實力的大公司因其法定地址在非1958年《紐約公約》簽國、能致執行困難。

實際上，“缺席”并不是一種有效的或者積極的方式，無論是在仲裁還是在審判是，被告的缺席并不能阻止法定程序的照常進行，反而會導致仲裁或審判根據出席一方提供的材料和證據、完全沒有缺席一方的反證與抗辯進行并完成，從而作出一邊倒的、對缺席一方不利的裁決或判決。正如一位專家所言：“但仲裁員也沒有辦法，總不能憑空去想一些抗辯來保護缺席當事人。”

正如本案所證明的一樣，被申請人s公司的缺席并沒有終止本案的正常審理，仲裁庭同樣作出了公正的裁決(包括不支持w公司的某些仲裁請求)。對于仲裁員或仲裁庭來說，絕不會因為被告不理會就不審理和裁決了，作為仲裁員關心的是有沒有給當事人(尤其是敗訴方)適當的通知，有沒有給敗訴方提供申辯的機會。正如本案的仲裁審理一樣，仲裁委員會秘書局多次通知了s公司，采用了法定地址、辦事處地址、特快專遞、委托律師事務所專程送達等方式，并且在通知中不僅給了被申請人s公司足夠的答辯時間、還強調了最后答辯或提交證據材料的期限。無論從程序上還是實體上都保障了s公司的權利，最后做出了一個不會因《紐約公約》規定的理由導致不被執行的裁決。

值得注意的是，近年來一些國有公司經常“缺席”仲裁或審判，尤其是根據仲裁協議必須去外國或香港地區仲裁時，最后大都得到敗訴的仲裁裁決。由于中國是《紐約公約》的簽國，等拿到裁決才說索賠金額太高已時過境遷，因為根據該公約，中國法院是不能對仲裁裁決書內容另作他議的，因此，面對索賠，正確的作法是積極應訴、據理爭論、依法抗辯。甚至提出反索賠請求，只有這樣，才能有效地維護自己應有的合法權益。

因拆遷導致租賃合同不能履行怎么辦，根據合同法的規定，因不可抗力致使合同不能履行的，可以解除合同。

【問題】

【解答】

1)根據合同法的規定，因不可抗力致使合同不能履行的，可以解除合同。

合同解除后，尚未履行的合同部分，中止履行;已經履行的部分，當事人可以要求恢復原狀，采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。因此，我認為你的朋友有權要求對方賠償損失，如果對方不賠償的話，可以向法院提起訴訟。

2)國務院頒布的《城市房屋拆遷管理條例》第16條規定：

拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。

當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。